21世纪经济报道记者 吴抒颖 实习生陈燕曼 深圳报道

连跌数月之后，地产股终于在近两日开启逆市飘红。2021年11月10日、11月11日两日，地产板块一改往日的疲软态势，迎来了今年以来首次大面积“去绿转红”。

较为出乎意料的是，近一年来走势低迷的地产股本轮异动并非受到大盘的推动。以11月10日的走势来看，当日上证综指下跌0.41%，深证成指下跌0.38%。而地产板块则逆势飘红，上证地产指数上涨3.39%。

业界普遍认为，近两日来房地产行业政策面调整的信号隐现是推涨地产股的重要因素。近一个月来，监管机构密集对房地产调控密集发声，央行也在11月10日单独发布个人住房贷款数据，一切似乎预示着房地产行业正迎来触底反弹的时刻，资本市场也因此先行一步。

但是，地产股转暖的趋势虽合乎情理，却又前途未卜。

正如中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受21世纪经济报道记者采访时指出，“目前房地产行业已发生质变，市场化房企处境艰难，暴雷不断，连活下去都成为一件不太容易的事情时，如果楼市没有转暖，房企正常融资不能尽快恢复，利出一孔的第三轮土地集中出让试点即使条件大大降低，未来市场反应如何，也将是一个未知数。”

曙光乍现

在此次反弹之前，地产股近年来受到政策面持续收紧的影响已经疲态尽显。据Wind金融终端数据显示，2019-2020港股市场房地产开发板块的总市值逐年走低，分别30275.73亿元、24163.46亿元。

因此，近两日的大涨可谓是久旱逢甘霖。

在11月10日涨势喜人之后，今日地产股继续走强。截至11月11日下午收盘，A股市场中不仅招商蛇口、保利发展、金地集团等龙头房企以及中南建设、新城发展等中型房企涨停，就连陷入债务危机多时的泰禾集团也受到市场带动涨停。此外，万科也收涨9.54%，金科股份收涨7.8%，荣盛发展、建发股份、华侨城A、绿地控股等涨超6%。

利好的消息不仅刺激了股价，就连近期频繁波动的地产债也走出了上扬的趋势。

截至今日收盘，奥园旗下的 “20奥园01”收涨超34%，世茂旗下的“20世茂G3”、“20世茂G1”均涨超30%，“19禹洲02”涨超31%，另外还有多只地产债涨幅超过20%。

与地产股债双涨并行的是，房地产行业近两日在政策面吹来了暖风。11月10日，央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中，10月居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中，规模仅低于2016年10月。

此外，据证券时报，11月9日，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

业界普遍认为，房地产行业境内发债可能会有所松动，房地产企业脆弱的资金链或将避免进一步恶化的可能。

明源存量地产首席研究员艾振强则对21世纪经济报道记者指出，股市回暖对一些房企来说是松了一口气，当下的政策利好为问题的解决提供了更多空间。“尤其对国央企和比较优质的民企来说非常有利，他们后市的表现值得期待。”

后市走向

地产股迎来久违的高光时刻，的确能够提振行业短期的信心。

一位接受21世纪经济报道记者采访的龙头房企人士指出，地产股被压了太久，感觉这一次基本面有改变，“是可以抄底的时候了”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从实际过程看，一些地产股近期明显上升，尤其是一些低估的地产股。充分说明投资者对于房企业绩的看好。而从消费市场看，各类购房者近期也会逐渐关注到房企面临的情况，反过来房企也会基于信贷等融资政策积极做好营销，所以一些悲观的情绪明显是褪去了。

但是，这种局面能否保持却值得审视。行业目前普遍形成的共识是，房地产行业将告别高杠杆、高负债的运营模式。

正如万科董事会主席郁亮所说， 房地产市场在过去多年保持双位数增长，这并非发展常态。随着房地产回归民生行业，行业必然要去金融化，降杠杆。长期与金融紧密捆绑的地产企业要去杠杆必然伴随着阵痛。

而如果从盈利的角度来看，房地产行业也不再可能像过去那般赚取超额利润。郁亮指出，“现在想找到一个与黄金时代开发业务体量相当的生意是很难的，赚大钱、赚快钱、赚短钱已经行不通了，只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。”

因此，在“房住不炒”的基调下，随着行业去杠杆的推进，不管是房企还是投资者仍应当保持警惕。

艾振强指出，市场的后续走向最终还是要看这些政策能多大程度上扭转房企当前的现金流困境。“因为市场信心受到冲击，对整个行业，特别对陷入困境的房企还会形成压制，比如购房者买房时会特别谨慎。长期积压的问题，需要时间的消化，政策的传导也有一个过程。”

中信证券分析师陈聪、张全国在近期的一份研报中也指出，政策无意拯救开发企业的盈利能力，按揭的确有可能推动市场在2022年春天回暖，但预计届时很多企业很难借新还旧，反过来驱动企业加速销售，理性定价。这种景象会长时间压制新房房价，也会限制土地市场活跃和开发投资增速。“当前资本市场对房地产企业盈利的一致预期，可能存在高估。”