文/钟黛 编辑/江昱玢

尽管卖了物管公司回血，中梁控股还是没扛过债务的重压。

4月28日，中梁控股公告，拟对三笔美元债进行展期，本金总额为9亿美元（约合人民币59.36亿元）。

同日，中梁控股另一则公告称，撤销派付2021年中期股息，旨在维持现金流。

财务压力可见一斑，当日受益政策面利好，公司股价仍收涨超7%。

展期债务解压

面对即将到期的债务，中梁控股“以新换旧”应对。

具体来看，中梁控股对5月19日到期的票息8.5%、本金总额3亿美元、未偿还金额为2.89亿美元的债券，以及7月29日到期的票息9.5%、本金总额4.5亿美元、未偿还金额为4.39亿美元的债券提出交换要约。

新债券的票息分别提升0.25个百分点，到期日分别为2023年4月15日和2023年12月31日。

上述两笔美元债的交换要约方案，于4月28日至5月10日期间征求投资人的同意，如果获得占未偿还本金额90%的投资人的支持，则达成交换邀约。

达成后，投资人将获得：每1000美元票面，给10美元现金奖励，即百分之一；每1000美元票面，支付2.5美金的同意费，也就是千分之二点五。

中梁宣布，设立开发物业增信包，12个月内权益可售货值超过100亿元；并承诺，除现有项目融资抵押外，包括苏州雅秀云庭、无锡中梁芯都会、长沙中梁玺悦台、西安中梁鎏金云玺等项目，销售套现的自由现金流净额的50%，优先归集用作归还或回购美元债。

公告指出，中梁一笔2022年8月到期的私募美元债，存量规模1.5亿美元，已于4月26日签定“再融资贷款”协议，展期至2023年。

2021年7月至今年3月底，中梁已归还或回购合共约12亿美元本息的境外债务。中梁的存量美元债还剩4只，总额为10.91亿美元，规模不大。境内债券方面，中梁仅剩一笔1亿元左右的ABS。

成长烦恼不断

2021年下半年开始，中梁流动性压力凸显，公开市场无新增融资，低能级城市的项目多次传出大力度打折销售，并伴随人员流失。

截止2021年末，中梁控股共有10317名全职雇员，而至2021年中期时，全职雇员数量为13277名。

今年1月，中梁发布架构调整方案，控股集团总部相关职能与地产集团总部整合，总部部分员工转岗地产集团，没有明确落实岗位的员工将被裁撤。

3月中旬，有中梁上海地区的员工披露称，在小区封控之际，收到了中梁单方面解除劳动合同的通知。

3月底，有市场消息称，中梁三位区域总裁同时离职，分别是山东区域总裁齐小创、浙江区域总裁魏光洲、粤港澳区域总裁顾继伟。三位均为中梁“老臣”，服务时长均超过7年。

中梁控股起家于浙江温州，土储集中于三四线城市，一度拿地迅猛。借助三四线城市的棚改红利，2019年迎来上市高光时刻，三年间从百亿销售额跨越到千亿规模。

转眼进入行业下行期，三四线楼市率先遇冷，中梁困于高价地多、“家底薄”。

2021年，中梁营收761亿元，同比增长15.4%，归母核心净利润27.02亿元，同比下降27.81%。

对此，中梁控股称，主要由于受压于平均售价，年内交付的项目土地收购成本相对有关平均售价较高，影响利润水平。

报告期内，中梁控股合约销售额为1718亿元，同比增长约1.8%；合约销售均价约为12000元/平方米，比2020年的12500元/平方米略有下降。

2021年，中梁新购土地超一半位于三线城市，10%左右甚至下沉到四线城市。

投资物业规模方面，中梁只有14亿元，而营收规模只有一半的中骏有370亿元。物业价值低，意味着可用于抵押融资的筹码少。

断臂艰难求生

不久前，中梁系卖掉了通过港交所上市聆讯的物业公司。

3月29日，碧桂园服务公告称，碧桂园物业香港同意按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权，总代价不高于31.29亿元。截至公告日，上述交易的股权转让已完成。

这笔款项未能帮助中梁度过难关。

美元债展期公告发布后，穆迪和惠誉接连下调中梁控股的评级。

4月28日，穆迪将中梁控股集团有限公司的公司家族评级（CFR）由“B3”下调至“Caa2”，展望保持“负面”。

穆迪方面表示，评级下调反映出中梁控股拟与票据持有人进行交换要约以及同意征求，导致其流动性风险上升；负面展望反映出在融资条件严峻的情况下，该公司解决短期债务到期问题的能力存在不确定性。

截至2021年底，中梁控股拥有203亿元无限制现金，穆迪估计其中很大一部分在运营项目层面，无法用于偿还债务，尤其是离岸债券。

此外，该公司在合资企业的风险敞口很大，这可能会限制其控制现金流的能力。

穆迪预计，受购房者信心疲弱和融资条件紧张的影响，中梁控股的合同销售额在未来6-12个月将显著下降。

其在2022年第一季度的合同销售额同比下降55%，这会致使其用于偿还债务的营运现金流雪上加霜。

事实上，中梁刻下的困境非其独有。要实现救赎，不单是自身的努力，一定程度上也取决于整体楼市能否回暖。