记者/ 李惠琳  编辑/ 谭璐

房企的第二个债务集中兑付期到来。

 进入7月，不少房企都在积极自救，合景泰富是其中之一。

7月19日，合景泰富已兑付华西证券-合景泰富商业物业第一期资产支持专项计划优先级资产支持证券，合计兑付本息18.17亿元。

评级机构惠誉称，合景泰富在寻求整体出售写字楼，用以偿还即将到期的债务。

企业预警通显示，合景泰富在9月份将有3笔境外美元债到期，合计9亿美元。最近一笔债务到期是9月6日。

这意味着，留给它筹钱的时间，还有一个半月。

销售回暖

合景泰富以开发豪宅见长，27年前从华南起步，很长时间里一直保持低调姿态。

直到2017年立下“三年千亿”的目标后，合景泰富才加快扩张节奏，规模与日俱增， 并在2020年顺利闯入千亿房企阵营。

合景泰富董事局主席孔健岷曾以37亿美元的财富，位列《2019年福布斯全球富豪榜》第807名。

（合景泰富集团董事局主席孔健岷）

去年开始，房地产市场量价齐跌，合景泰富是少数销售额保持增长的房企，全年销售金额1038亿元，同比微增0.2%，完成年度目标86.6%。

只是，总体业绩还是出现下滑，收入同比减少19.83%至238.44亿元，净利润同比减少63.73%至24.21亿元。

被寄予厚望的销售端，有待市场回暖。2022年上半年，合景泰富预售额为262.28亿元，同比下跌53.3%，这无疑会加大营运现金流压力。

好在，在今年合景泰富1600亿元可售货值中，一、二线城市占比95%。市场需求大、反弹速度快，去化能力强，具有一定的抗风险能力。

6月开始，房地产回暖信号明显，豪宅市场率先反弹，合景泰富的销售也在回升，当月预售额为46.81亿元，环比增长13.59%。

以合景泰富位于广州天河区的高端住宅臻颐府为例，主推200平米以上的大平层，6月份新楼栋加推后，一周内成交约6亿元。

（臻颐府效果图）

为了快速回笼资金，合景泰富也使出降价的招数。一位房产经纪告诉《21CBR》记者，臻颐府最初开盘价是每平米13万元左右，现在降到9万元左右。

惠誉预计，合景泰富2022 年的合同销售额将下降25%-30%至770 亿元，低于管理层预计的 900亿元。

6月10日，惠誉就将合景泰富的评级从B下调至B-，并列为负面观察状态。

7月19日，有消息称，合景泰富已主动提出，撤销惠誉长期发行人信用评级。因为合景泰富认为，近期惠誉对中国房地产市场的评价和预期过于悲观。

积极偿债

过去几年激流勇进，合景泰富规模高涨，负债也在不断攀升。

截至2021年末，负债总额达到1725.47亿元，一年内偿还的银行贷款、优先票据、境内公司债累计203亿元，而现金及现金等价物为77.15亿元。

合景泰富一直积极应对债务偿付，仅今年一季度就兑付了境内债券本息累计17.651亿元，境外美元债2.5亿美元。

苦撑至今，手头也不宽裕。上述房产经纪告诉记者，合景泰富经纪人的佣金还未结算，目前欠了贝壳找房1700多万元。

下半年的资金压力会更大，9月份开始，合景泰富将要陆续支付68亿元的账单。

企业预警通的数据显示，2022年内，合景泰富还有4笔债务到期，其中9月份压力最大，有3笔境外美元债到期，合计9亿美元。最早一笔是9月6日到期，金额为1亿美元，票面利率6%。

另外，12月17日还有一笔8亿元人民币的国内公司债到期，票面利率6.15%。

对于9月到期的债券，合景泰富管理层表示，已进行了多方面安排。公司已获得足够美金债发行额度，将选择适当时间再融资。

若再融资窗口持续关闭，将使用境外项目销售回款偿还，目前境内外跨境资金池额度在50亿元左右。

事实上，变卖物业资产也是合景泰富的自救手段之一。

惠誉披露，合景泰富出售写字楼，可能会筹集55亿至57亿元人民币，用于偿还即将到期的债务，今年4月已出售一栋13亿元货值的写字楼。

随后，合景泰富解释，出售写字楼是原定安排，自2017年开始就在出售部分具有竞争优势的项目，如上海后滩写字楼、广州生物岛写字楼、北京通州写字楼等。

这些写字楼项目总价值超过80亿元。为此，公司在年初组建了大客户销售团队，促进整售式大单项目。

年报显示，合景泰富拥有写字楼10座，2021年实现了88%的整体出租率。这些进入收成期的写字楼项目出售后，可以补充现金流，获得更多周转空间。

扩张放缓

艰难时期，非住宅业务不仅能用来救急，也带来稳定的现金收入。

合景泰富自2003年开始开发投资型物业，试图打造第二增长曲线。孔健岷曾说，“每年都会拿出销售回款的7%来建设投资物业”。

合景泰富在一二线城市累计开业45个投资性物业，除了10个写字楼项目，还有10个商场和25个酒店。

2021年，合景泰富全年租金收入为19亿元，同比增长31%。其中，酒店增长47%，商场增长27%，写字楼增长17%，提供了稳定的现金流入。

合景泰富对于投资型项目寄予厚望，认为将与物业开发形成“双轮驱动”。不过，目前投资性物业的收入贡献较小，占比不到8%。

原本，合景泰富打算扩张商业版图，去年曾表示，未来5年筹开26个新项目，并挖来曾在凯德任职10年的凯德华东总经理林建瑞，担任商业资管板块CEO。

然而，主业受困，商业板块扩张步调放缓，原计划在2021年底开业的广州知识城悠方商场延迟至今年4月才开业。 

为了节省开支，合景泰富进行了人员收缩，同时也趁机升级高层次人才。

据行业自媒体称，今年以来，合景泰富从龙湖、中海挖来了至少5名高管，入职岗位包括集团工程中心总经理、商业建设公司联席总经理、集团营销总经理、区域总经理等。

只是，地产市场修复有待时日，商业板块输血有限，合景泰富要跨过眼前的资金关口，还得费不少功夫。