21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

9月27日，旭辉控股（00884.HK）董事局主席林中通过邮件给旭辉干部发了一封内部信，直言行业面临严峻挑战，外部环境依然充满荆棘与挑战。面对一些企业选择躺平，林中对旭辉控股员工上下同心，排除万难，一直坚持推进“保民生、保交付”表达了由衷感谢，并对全体旭辉干部发出号召，希望大家在最艰难的日子里，始终坚守三点：绝不能辜负客户的信任；要坚决维护员工的利益；保护好自己的“革命本钱”。

从内容来看，林中始终把客户和员工放在首位，这封看似在行业下行周期为员工鼓舞士气而发的内部信，并无太多特别之处。但一石激起千层浪，林中在这一时间节点发出内部信，在业内、在资本圈引起不小的波澜：示范性房企怎么了？

旭辉内部信起因

美元债市场信息显示，9月27日，中资房企美元债价格整体相对疲软。其中，旭辉控股美元债价格领跌10-16美分，碧桂园美元债价格跟跌5-6美分，复星国际美元债价格逆势上扬4美分；新城控股、中骏集团和雅居乐集团美元债价格都有一定程度的下挫。

据知情人士透露，旭辉未能如期兑付天津项目涉及的一笔信托产品。项目公司为天津兴卓房地产开发有限公司。天津兴卓约40%的股权归深圳安创投资管理有限公司所有，其中49%转至平安房地产，51%至平安创科投资管理；另外60%股份为天津和信房地产持有，其中51%归北京中信企业管理有限公司。

21世纪经济报道记者从知情人士处证实，旭辉目前在对这笔9月27日到期的信托产品协商展期相关事宜，不过该知情人士同时表示，这笔信托有10天宽限期，且规模并不大，目前还不构成信托违约，具体情况还要看协商结果。由于10天宽限期跨越了国庆假期，因此，旭辉控股能否与投资人达成一致，还需一段时间观望。

旭辉控股方面回应，目前公司正在积极与金融机构沟通，寻求解决方案，应该承担的责任，旭辉一定坚定承担，“旭辉人一定会努力到最后一刻”。同时，旭辉相关人士指出，公司会积极做好自身的各项经营工作，把有限的资源优先集中于“保交付、保品质”。

分析人士指出，旭辉控股属于信用资质相对较好，财务运营也比较稳健的民营房企，却在刚刚发行一笔中债增12亿中票之后，寻求非标债务展期，超出了市场对这家房企的预期。

查询第三方债券信息平台可见，旭辉控股美元债的偿债高峰期集中在2023年、2024年，但这并不意味着旭辉控股当下可以轻松度过。一名知情人士分析认为，以旭辉控股近两年加速拿地节奏来看，明年旭辉控股有可能进入私募债偿债小高峰。

这从林中内部信也可以读出一二，“从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战，公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。”

林中对外界释放两大信号

当下大部分的房企现状是：销售疲软、融资不畅。近日，易居企业集团首席执行官丁祖昱领衔旗下团队盘点了71家重点上市房企今年上半年财务情况，发现了几个重要数据变化。一是样本房企现金持有量下降，71家上市房企现金持有量较期初下降15%。另一是总有息负债下降，短期有息负债上升1.4%。此外，流动性压力之下，房企非受限现金短债比下降至1.1。

CRIC数据显示，2022年上半年重点房企全口径销售规模达到28007亿元，同比下降45%，并表销售回款规模为16911亿元，同比下降35%。与此同时，2022年中期重点样本房企的总有息债规模为54859亿元，较期初减少0.44%，总有息负债的规模继续维持在较高水平。此外，8月，100家典型房企融资总量仅为323.64亿元，创年内单月新低，且融资量已连续5个月环比负增长。

从丁祖昱的调研可见，行业一边面临销售回款下降明显，另一边却是现金持有量跌幅扩大，这意味着房企融资明显受阻，现金流紧张。

面对21世纪经济报道记者关于内部信的询问时，林中也坦承，“现在行业很困难，所以我们都要给全体干部员工更多的士气和信心，要给他们鼓舞，因为只有这种士气和信心才能撑住，（让）我们熬过这个行业最难熬的这个阶段”。

林中发出的这封内部信，释放了在这个行业最难的关头，企业面临的两大信号：要熬、要拼。旭辉控股或者说房企要做的事情：要熬、要拼命而不认命、要维护员工利益。

首先，林中很明确表达了当下民企要“熬”的观点。他认为要有这种士气和信心，要给大家鼓劲。在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，公司都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支，把有限的资源集中在“保交付、保品质” 的民生工程上。

其次，林中指出，房企“要拼命而不认命”。他认为旭辉人向来信奉 “爱拼才会赢”，正是这种不服输的精神让旭辉走到了今天。过去的一年，在融资性现金流断崖式下跌的情况下，旭辉始终恪守企业信用，努力偿付每一笔债务。然而事实上，行业整体各个方面的显著收紧，客观上导致了旭辉账面现金的大幅度下降。

“从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战，公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻”。这是林中的大实话，也是旭辉控股当下的真实写照。

难能可贵的是，林中在内部信强调了要坚决维护员工的利益，明确员工是旭辉最宝贵的财富，要充分保障员工的基本和长期利益。

路遥知马力、日久见人心，身处逆境仍坚守人情味的企业与老板，或许更值得资本市场敬重与信任。

附林中内部信原文：

各位旭辉的干部同仁们：

大家好！

近一年多来，我们身处的房地产行业面临了尤为严峻的挑战。从去年下半年开始，在行业去杠杆化、去金融化的大趋势下，房地产行业中的一些企业开始纷纷出险。随着多家民营房企巨头相继出现严重的经营问题，地产行业也进入不曾有过的深度调整期。

面对行业的不确定性、面对一些企业选择躺平和放弃，旭辉人坚持的始终是朝乾夕惕、重信守约、履行承诺。我们深知，每一套房子都承载着一个家庭对美好生活的期许，无论困难如何重重，也不能辜负客户选择旭辉时对我们的信赖。正是凭借坚定的信念和强烈的责任感，我们上下同心，排除万难，一直坚持推进“保民生、保交付”。2022年的前3个季度，旭辉成功交付了4.7万套房子，这来之不易的成果，离不开每一位伙伴的自律与勤勉、韧性与拼搏，由衷地感谢大家。

然而，外部环境依然充满荆棘与挑战。三季度以来，多地疫情反复，叠加全球经济持续走弱，房地产市场一再探底。出险房企交付风险频发，叠加一些省市出现的“断货潮”，让房地产行业市场端的需求依旧疲软。虽然各地出台了多项刺激政策，民营房企的销售还是处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。而在资金监管上，“断供潮〞让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

任正非说，“把活下来作为最主要纲领，把寒气传送给每个人。”我深以为然！我希望每一位旭辉的干部都能深刻认识到公司当下所面临的困难和挑战，并在困难中勇于担当。更要清晰地意识到，对于我们来说，这样的艰难与考验还将持续相当长的一段时间。在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，我们都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支，把有限的资源集中在“保交付、保品质” 的民生工程上。

小时候，我家乡的老人就常说，“要拼命而不认命”，旭辉人向来信奉 “爱拼才会赢”，正是这种不服输的精神让我们走到了今天。过去的一年，在融资性现金流断崖式下跌的情况下，我们始终恪守企业信用，努力偿付每一笔债务。然而事实上，行业整体各个方面的显著收紧，客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战，公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。

在此，我对全体旭辉干部发出号召，希望大家在最艰难的日子里，始终牢记以下三点：

第一，绝不能辜负客户的信任。“保民生、保交付”始终是旭辉过去、现在和末来最重要的事，公司的所有资源要优先向 “保交付” 倾斜，尽全力让我们卖出去的每套房子，都保质保量地交到客户手上。

第二，要坚决维护员工的利益。我们要对得起每一个跟我们并肩作战的旭辉人，员工始终是旭辉最宝贵的财富，更是旭辉能度过困难的基石，我们要充分保障员工的基本和长期利益。

第三，保护好自己的“革命本钱”。既然我们要共同面对一场“持久战”，定力、耐力、毅力的重要性就远胜于 “爆发力”，希望每一位旭辉伙伴在奋斗时，也要兼顾好自己的身体健康，我们要直面挑战、耐得困难，更要走得长远！

最后，我想说，再大的困难也压不倒我们！即使再难，我们也要保交付！即使再难，我们也要善待员工！即使再难，我们也要奋战到底！即使再难，相信有广大客户的信赖和员工的支持，以及社会各界的帮助，我们一定能度过难关！请继续相信旭辉，心怀信念，不忘初心，方得始终！