21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

“百年张园，盛世焕新”。11月27日，上海首个保护性征收城市更新项目 —— 张园正式焕新揭幕。从2018年启动地块征收工作，到张园西区正式开幕，历时4年。张园东区预期2026年年底前向公众开放，作为项目首期率先向公众开放的张园西区已赚足业界眼球。

有着“海上第一名园”美誉的张园，始建于1882年，曾是上海最大的市民公共活动场所之一，后逐步改建为石库门里弄住宅及花园住宅。

2018年，上海市静安区启动张园地块保护性征收工作；2021年7月21日，上海静安置业（集团）有限公司与太古地产签订静安张园项目管理公司合资协议，意味着太古地产正式加盟这一城市更新项目。

公开资料显示，张园运营商为上海垲业商业管理有限公司（简称“垲业商管”），由上海浩耀管理咨询有限公司持股60%、上海静安置业持股40%。上海浩耀管理咨询有限公司的背后正是太古地产。

张园位于上海的顶级商圈——南京西路商圈，这里每天川流不息货如轮转。不过，张园西区开幕当天，低于一般商业项目60%-70%的开业率。

21世纪经济报道记者经过多方求证了解到，张园整体招商进展还算顺利，开业率低与时间节点有关。从2021年7月份加盟至今，太古地产只用了一年多时间就将张园西区开幕，看似仓促的背后，有助推上海2022年的商业开业率的因素在内。业内人士指出，目前看到少数高端品牌的预开业，其实是在“抢”时间。

顶级商圈数字化转型迫切

张园抢闸露面，也体现了南京西路商圈转型升级迫切性。上海静安置业集团董事长时筠仑对张园寄予厚望，他认为要打造出一个新旧交融、东西结合的静安新地标，提升中心城区功能品质。

实际上，近年来为了接轨国际市场，上海一直在推动商圈数字化转型。张园可以看作是南京西路商圈转型的一个信号。

戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九指出，经济形势和消费确实偏弱，但高端消费在上海核心商圈中的增长依然强盛。据戴德梁行监测，上海2020年至2021年的商业高端市场消费，依然呈现递增态势。包括2021年正式开幕的前滩太古里，整体销售也超出商家预期。

2022年正值南京西路商圈160周年。迄今为止，南京西路聚集了2000多个国内外知名品牌，也一直是首进新店、新品首发的首选商圈之一。戴德梁行统计数据显示，2021年上海排名前三的商圈为：南京西路商圈超300亿销售额，南京东路商圈150亿，淮海中路商圈150亿。位处南京西路商圈的恒隆广场销售额155亿。此外，上海每年有超过400万的高端消费客群，其中70%以上每年在上海高端消费超过3次。

但南京西路商圈沿线项目多以合资的购物中心形式存在，现有商场过于雷同的建筑形态，也压抑了零售消费品牌创新概念的发挥以及数字化转型。张园的出现，既是新的商业地标，更是全新的城市空间。

纵观全国市场，陈云九认为，北京三里屯，广州、成都太古里以单体独栋建筑的形式呈现，更容易让商家、品牌将创新融入建筑里，比如做一些跨界的旗舰店概念店等等。

“不同于南京西路商圈其他购物中心和商业项目，张园是百年上海建筑与品牌文化的中西合璧，也可以说是体验式零售的一次新尝试。”作为服务张园招商代理项目的负责人，世邦魏理仕华东区顾问及交易服务部商业董事胡丹婷指出，张园的建筑特色和历史底蕴为各大品牌的新体验探索提供了独特的空间载体，也是品牌文化与历史建筑和海派文化的有机融合。

反观上海乃至全国，从提倡夜市经济或者跨市经营开始，商业综合体的运营逻辑已发生变化，购物中心模式的经营市场对商业运营逻辑的更新是有限制的。正如胡丹婷所言，随着过去几十年商业的高速发展，北上广深已经进入存量商业项目再开发为主的时期，城市更新也成为核心商圈焕发新生命力的重要途经。

在充满挑战的2022年，南京西路商圈迎来了Maison Margiela, Jil Sander, Marni, AMIRI等一批首店和新概念店，国内外品牌也在不断探索国内新市场和新零售体验，例如Louis Vuitton（路易威登）在成都开出国内首家餐厅“The Hall 会馆”，Bottega Veneta（葆蝶家）在海口开设全新门店，Rimowa（日默瓦）开设南京首店。

受全球疫情影响，各大国际品牌在拓展新店上需要等长久和审慎的评估。胡丹婷透露，通常一个旗舰店和特别概念店的落地从第一次看场开始，需要经过至少12-24个月的评估、设计和装修，对于顶级奢侈品集团的新概念和张园这样历史保护建筑为承载空间的项目则需要更长的时间，以达到传承保护建筑和焕发商业新功能的平衡。

港资地产商试水轻资产输出

从张园城市更新的加速落地不难看出，国内零售业的变化，不仅倒逼商圈转型，部分港资商业地产运营头部“玩家”也开始试水轻资产输出。

以太古为例，该公司以商管形式参与张园项目的设计建议、品牌招商、营运管理、市场策划等，借轻资产输出，可以开拓国内商业地产版图，也可以加深与商家、品牌之间的粘性、互动。

2022年上半年,太古地产集团总收入为61.69亿元,同比下降26%,租金收入总额为55.79亿元,同比下降3.1%,其中零售租金收入为25.64亿元。

整体收入下行，但太古地产在中国内地投资物业租金收入16.36亿元，同比上涨3%。太古地产表示，2022年上半年中国内地租金收入的增长，主要得益于三里屯太古里西区及前滩太古里正式运营，以及年初中国内地需求的增多、零售销售的强劲。 

港资开发商对获取新项目一向很谨慎，这或许加强了太古地产轻资产输出的意愿。太古地产一贯的商业做法是对新项目导入时尚消费，利用“首店”“首秀”“首发”效应，赋予全新的商业功能和业态，打造中心城区具有影响力和美誉度的商圈商街。

胡丹婷、陈云九均认为，张园是上海首个保护性征收的城市更新项目，拥有上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式及艺术特征最丰富的石库门建筑群，体现了上海“多元、包容”的文化特征，是商业文化与文明的重要载体。太古地产在张园上可挖掘的故事将会更多，面临的挑战也将更多。

知情人士透露，太古地产将会在张园东区尝试更多元的内容，除了零售业之外，还会引进高端餐饮品牌的国内首店，还有LV旗下酒店等。

值得关注的是，这是太古地产国内首个轻资产输出项目。2017年正式开业的兴业太古汇与张园一街之隔。作为商业运营领域的“头部玩家”，太古地产在南京西路东段运营两个商业项目，对区域商业资源梳理、消费者画像管理会更趋于精细化、也有利于南京西路商圈的整体升级转型。

随着商圈数字化转型蒸蒸日上，越来越多港资开发商开启商业运营轻资产模式业务。比如，2022年3月，太古地产宣布将与西安曲江新区管理委员会下属国企西安城桓文投合作发展西安太古里项目；瑞安房地产在武汉也布局了一个商业轻资产运营项目；新世界K11拿下上海金桥地铁上盖项目商业部份管理服务的项目，拟透过轻资产管理的合作模式，将旗下专为新世代打造的“文化沙盒”—— K11 Select首次引入上海。

陈云九认为，越是市场化程度高的城市，港资在市中心的商业项目开发占比越高。上海核心商圈对于港资的推崇和追捧比较强烈。商业地产运营或正在进入一个新趋势：随着城市核心区域发展挑战难度趋高，本土国企利用手中的商业项目资源，引入经营方，或成未来商业项目一大趋势。与此同时，头部“玩家”以轻资产运营商的身份介入，以双方参股成立合资公司的模式运营项目，将是一个双赢局面。