21世纪经济报道 见习记者黎雨辰 北京报道  随着公募REITs发行趋于常态化，多只在2022年成立并上市的产品，也在近期迎来了首个年报季。

4月4日，国金中国铁建REIT、华夏中国交建REIT在上交所组织下，于同日双双召开了业绩说明会。

截至该日，两REITs总市值超过130亿元，占上交所已上市REITs的18.44%。

作为去年承压最为显著的底层资产类型，从年报数据来看，两只高速公路类REITs2022年的可分配金额均并未完全实现预期。不过在基金管理人、原始权益人的高度协同下，两项目依然取得多项运营管理成果，通过降本增效，最大化保障了投资者收益。

而随着2023年高速公路的客车流量和通行费收入改善、全国收费公路对于货车的通行费优惠政策也已结束，两项目相关负责人均在业绩会上认为，行业的业绩修复路径已经逐步清晰。

展望后市，2023或将是底层资产创收增收、重新焕发生机的一年。

身为创新型投资产品，两只公募REITs业绩会的顺利举办，亦开创了公募REITs的投资者交流先河，其本身具有里程碑意义。上交所有关负责人表示，未来将持续加大REITs业绩说明会支持和服务力度，推动业绩说明会更有效地传递价值。

国金中国铁建REIT：着力践行创新创效

公开信息显示，国金中国铁建REIT于2022年7月8日在上交所上市，募集规模为47.93亿元。

在3月30日最新发布的年报中，国金中国铁建REIT自2022年7月18日成立至2022年年底累计实现收入3.1亿元，报告期内可供分配金额3.9亿元，仅完成招募说明书预计金额的91.4%。

“2022年10-12月货车通行费减免10%的政策，均对渝遂高速重庆段车流量和通行费收入产生了一定的负面影响。报告期内重庆市出现了不同程度的山火、高温等因素，也影响了居民出行意愿。”国金基金REITs投资部副总经理唐耀祥在业绩会上解释称。

据了解，国金中国铁建REIT所投资的基础设施项目——渝遂高速重庆段，其2022年全年出入口通行量为3454.11万辆，同比下降25.42%。项目公司去年实现通行费收入及其他收入合计6.5亿元，较招募说明书所披露的年度预测收入减少了4284.87万元。

不过和其他高速公路REITs相比，国金铁建REIT业绩韧性犹存，其91.4%的分配金额完成率已然居于市场同行业首位。

实际上，在营收下降的困境面前，国金基金与中铁建重庆投资集团作为管理人与外部管理机构，在2022年及时调整、优化了一系列相应的运营管理计划。

而作为成果，唐耀祥称，项目在2022年的付现成本在2021年预测值的基础上进一步压降了3048万元。扣除特殊因素后，项目去年营业成本不到4亿元，优于2021年同期表现。

记者注意到，国金中国铁建REIT在运营管理中，尤其重视科研技术的投入与应用。

其中在2022年，铁建股份作为运管机构，曾通过与重庆交大合作研发“重点路段次生事故主动防控技术”，有效提升高速公路次生事故管控能力与效率。由于大交通量对渝遂高速公路路面抗滑性能衰减影响较为明显，运管机构开展了预防性养护成本与效果分析，确保了“隧道养护不降低净空高度、桥梁养护不增加自重”。此外，项目公司还同时开发了“铁建亿联云服务”平台，将养护、机电、服务区管理模块化，推进信息化、数字化进程，进一步提升管理效率。

值得注意的是，去年四季度以来，高速公路行业已开始出现明显业绩修复空间，业内普遍认为其基本面的改善确定性较高。

数据显示，2022年12月出入口车流量较11月环比上涨92.56%，而随着《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知》（下称“新十条”）等疫情防控优化政策的陆续出台，涉及基础资产的疫情管控措施得到了进一步放松和纾解，基础资产车流量逐步回升。

展望2023年，成渝地区可期的经济发展走势，也无疑将成为国金中国铁建REIT项目车流量长期增长的基础。

2023 年 1 月，重庆市出台《重庆市推动成渝地区双城经济圈建设行动方案》，其中指出将加快打造成渝地区双城经济圈4个“1小时交通圈”，推动形成国际联通，区域贯通，市域互通要素畅通的国际性综合交通枢纽集群。

国金中国铁建REIT相关负责人告诉21世纪经济报道记者，该方案推进后，加密了高速路网，便捷了居民出行，有效地实现了成渝双核超大城市和周边主要城市之间的互联互通。“本项目地处川渝经济圈中交通核心区域，沿线地区经济发展活跃，因此该方案推进后对本项目车流量的引流有着积极作用。”

华夏中国交建REIT：项目处在潜在增值周期

华夏中国交建REIT自2022年4月13日成立，主要投资于武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目。年报显示，至2022年年底，项目累计实现收入3.2亿元，报告期内可供分配金额2.5亿元，完成率86.17%，累计分红1.78亿元。

“虽然过去一年运营的环境是非常艰难的，但我们和运管机构一起还是做了最大的努力。”在业绩会上，华夏基金基础设施与不动产投资部负责人莫一帆语气诚挚。

据莫一帆介绍，去年以来，为最大化程度保障嘉通高速的平稳运营、维护项目公司和投资人利益，华夏基金和中交投资曾围绕项目开展了一系列降本增效工作，通过开展协定存款业务、与贷款银行签订补充协议等方式调降了贷款适用的利率等，使基础设施项目公司EBITDA利润率保持在82.88%的良好水平。

2022年四季度末行业企稳回升后，华夏基金同样对项目的后续经营表现寄予了乐观展望。

记者在业绩会中了解到，嘉通高速客货比长期保持在2:8左右，而在“新十条”出台后，该公路客运比已经快速回升，公路货运周转量数据也恢复增长。放眼2023年，华夏交建REIT管理方认为，高速公路将是经济活动复苏下优先且直接受益的板块，也会在2023年展现出比较好的弹性。

“我们的信心还是来自于底层资产的基础素质和区域的发展前景，包括基金管理人和运营管理机构的管理能力，以及中国交建对平台的支持和重视。”莫一帆指出。

2022年12月5日，华夏中国交建发布公告，称其原始权益人——中交投资有限公司将以集中竞价交易方式增持不超过1200万份基金份额。12月7日，中交资本完成了首笔116万份额的增持，总增持金额1008万元。

在莫一帆看来，该增持对市场信心的提振十分明显。“在增持后的5个交易日之内，华夏中国交建REITs在二级市场价格上升了5%左右。我们认为这一增持展现了中国交建对基金和项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可。”

在最新年报中记者也注意到，华夏中国交建小幅调降了共计0.9亿元的项目通行费收入，但同时上调了对项目资产的估值。2022年末，嘉通高速最新评估值为101.5亿元，相比于上市前的98.32亿元，拥有约3%的增幅。

通行费收入下调背后，项目估值缘何反升？面对这一投资者关切，莫一帆解答称，和其他底层资产类型的REITs相比，高速公路类REITs作为特许经营权类资产，普遍具有更长的剩余期限。而评估的增值，主要为对该类资产采用现金流的折现法进行评估所致。

“评估值会出现先逐年的小幅上升，其后逐年下降的凸显的特点。”莫一帆指出，“从估值结果来看，当前华夏中国交建项目正处在潜在增值周期。”

此外，在上市即将满一年之际，中交投资相关负责人还在业绩会上主动表示，公司与华夏基金已在积极筹备扩募的相关工作。

中交投资进一步向21世纪经济报道记者介绍称，截至2022年底，中国交建已通车运营高速公路项目52个（包含参股项目），可供扩募的项目储备丰富。预期拟扩募资产需位于经济发达区域及经济增速较快具有增长潜力的地区，并已进入稳定经营阶段的成熟资产。

“华夏中国交建REIT作为中交集团旗下唯一的高速公路REITs上市平台，战略意义重大。中国交建非常重视与基金管理人共同维护这一平台的资本市场形象，未来将继续以优质资产注入REITs平台，将华夏中国交建REIT做大做强，增厚投资人的收益，保持本产品在资本市场上对投资者持续吸引力。”中交投资表示。

业绩说明会“首秀”：让REITs与投资者更进一步

区别于常见公募基金产品，REITs将特定不动产或基础设施作为投资标的，并拥有基金管理+项目外部管理的特点。

这一特点意味着，公募REITs的资金流向更加公开透明，信息披露特征也与上市公司接近。

作为管理主体，公募REITs基金管理人与项目运管机构、原始权益人，也因此存在打通信息壁垒、强化投资者对项目理解与投资决策的必要性。

作为REITs市场大类资产之一，高速公路REITs一直是市场、投资者和媒体关注的焦点。在这一背景下，本次两只公募REITs业绩会的顺利举办，可以说其本身便具有里程碑的价值。

“两只高速公路REITs首次通过上交所路演中心举办业绩说明会，是管理人履行信息披露职责、回应投资者关切、保护投资者合法权益的重要举措，有利于发挥管理人传递价值、投资者发现价值的桥梁作用。”上交所有关负责人向记者指出。

据上交所介绍，为增强投资者获得感及互动效果，本次业绩说明会充分利用上交所数字技术，以“现场直播+网上连线”方式举办，包括管理人作业绩说明、回复前期征集的投资者提问、中小投资者互动问答、机构投资者及媒体互动问答、会议总结5个环节，总时长约1个半小时，充分保障了投资者沟通诉求。

整体来看，在业绩说明环节，两家基金管理人坚持“报喜也报忧”，分别就2022年年报主要财务指标、项目业绩及经营情况进行生动讲解，并针对影响高速公路现金流的关键因素作出重点回应。

在答投资者、媒体问相关环节，基金管理人与项目运管机构、原始权益人直面关切，围绕市场普遍关心的财务情况、经营目标、战略方向等方面的问题，实事求是地说明情况。同时，本次业绩说明会均提前公开征集问题，围绕投资者关注点作了充分准备，提高了说明内容的含金量。

而除了对项目的具体运营或财务情况表达关切外，记者还注意到，亦有投资者在业绩说明会上就REITs的产品概念与结构、投资标的本身向项目负责人“求科普”。可以说，业绩会的召开还让REITs这个尚且“新鲜”的概念与投资者更近了一步。

上交所有关负责人表示，上交所将切实落实进一步推进“开门办审核、开门办监管、开门办服务”行动方案要求，加大REITs业绩说明会支持和服务力度，鼓励REITs管理人用好用足上交所路演中心平台，推动业绩说明会提质增效，更有效地传递价值。

“上交所也将支持已上市REITs通过扩募做优做强，促进投融资良性循环。着力在提升投资者体验感和获得感、提高投资者参与度等方面下功夫，保护投资者合法权益，不断厚植敬畏投资者的市场文化。”相关负责人称。