21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道 

“根植城市更新中的老旧小区改造领域，是一件难而正确的事情。一方面，老旧小区改造符合政府和老百姓的需要；另一方面，这类项目利润微薄，回报周期长，此前在国内也没有先例，所以实施起来也并不容易。”愿景集团董事长陶红兵向21世纪经济报道记者表示。

近年来，随着城镇化进程的不断推进，我国进入城市更新的重要时期。从宏观层面来看，城市发展已经由原先的大规模增量建设阶段转向存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段。与此同时，城市发展中面临的基础设施老化、配套设施落后等问题亟待解决，人民群众对城市的宜居性也提出了更高的要求。

2021年，“城市更新”首次写入政府工作报告。此后，城市更新便频繁出现在各级政府的文件中，并得到越来越多的政策支持。其中，鼓励支持社会资本参与城市更新，是各地政策的重要方向。

成立于2018年的愿景集团，是较早介入城市更新的社会资本之一，主要关注城镇老旧小区改造领域。其对北京劲松小区的改造，是北京首例社会资本介入城镇老旧小区改造的案例，并形成了“劲松模式”。2020年，“劲松模式”被写入北京市政府工作报告。

以“劲松模式”为起点，愿景集团不但联动周边的三里屯街道、双井街道、潘家园街道，推动紧邻片区整体更新升级；而且在深耕北京的同时，积极在全国布局，范围覆盖山东、广东、川渝、华东等地区。

陶红兵认为，老旧小区改造与城市更新是一条微利可持续的赛道，没有短期暴利的可能性。也正因如此，这类项目需要有情怀、愿意付出的团队来长期运营。同时，老旧小区改造涉及居民、政府等主体，因此除了人才建设外，政府部门的支持也十分重要。

陶红兵

长周期、薄利润

城市更新是一种将城市中不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，其涵盖的范畴较大，城市更新对象既可以是住宅、商业营业用房等，也可以是街道、公园、绿地等基础设施和公共资源。

其中，老旧小区改造的对象主要是建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，2000年前建成的小区是主要改造对象。

城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。基础类，为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类，为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等；提升类，为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造等。

陶红兵介绍，基础类改造主要有政府资金参与。完善类和提升类的改造可以有社会资本介入，也是愿景集团的业务重点，比如商业网点、幼儿园、充电桩、停车场等配套设施的功能完善和品质提升，电梯加装，智慧社区与养老服务等。

与房地产开发不同，这类业务更多属于“运营”的范畴。不仅对运营能力有要求，而且利润微薄。陶红兵指出，愿景会根据小区的现状来确定大体的改造方案，来测算需要付出的成本，然后根据可获得的平衡资源、经营性资产规模、经营性资产的预期收益等，来确定项目的收益前景。

总体来看，老旧小区改造项目的利润微薄，这注定了项目的回报周期是相当漫长的，“可能要在十年以上”。正因如此，目前投身于这一赛道的社会资本并不多。

愿景集团进入这一赛道，与陶红兵本人的从业经历有一定渊源。

2015年，陶红兵加入链家地产，担任高级副总裁，先后分管新房和投资业务。分管投资业务期间，陶红兵希望选择一条好的投资赛道，这也得到了时任链家集团董事长的左晖的支持。左晖希望成立一家投资管理公司，做回报低、周期长、能对老百姓提供帮助的事情，但当时并没有确定具体的方向。

2018年，愿景集团成立。2020年8月，脱胎于链家的贝壳找房登录纽交所。

上市前，左晖将出让股份获得的大部分收入交给愿景，用于新赛道的投资。“从老左（左晖）的角度来说，他就是想做一些对社会有益的事儿。”

经过摸索，愿景集团最终选择了老旧小区改造。“老旧小区的体量庞大，约占全国小区的40%，有上百亿平方米。这也就是说开发商建了二三十年的房子加在一起，才和中国老旧小区的面积相当。”陶红兵说，由此可见，这条赛道是足够长的。且老旧小区改造是一件对社会有益的事情，这也非常符合左晖的愿景。

拆解“劲松模式”

愿景介入劲松社区的开发，有一定的巧合成分。陶红兵解释道，2018年，关于老旧小区改造的方方面面都尚在探索期，各方都较为谨慎。在与其他街道的洽谈未果后，愿景最终和劲松街道达成合作协议，在劲松北社区率先尝试改造行动。

“当时的劲松街道主任比较有创新精神，因为我们做的时候，很多政策方面的瓶颈还没有突破，（一些做法）还是在政策的边缘地带。”陶红兵说，劲松街道选择和愿景合作，是“很有勇气”的。

最终，对劲松社区的改造取得成功，并获得监管部门的高度认可。《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“劲松模式”“首开经验”，引入社会资本参与。

其中，“劲松模式”是社会资本参与老旧小区改造的范例，“首开经验”则代表国有资本在老旧小区改造中的成功做法。

4月14日，由北京市规划展览馆主办，愿景集团协办的“劲松模式——老旧小区更新模式探索及成果展”在北京市规划展览馆开幕。展览将“劲松模式”拆解为党建引领，“五方联动”的工作机制；坚持参与式治理；可持续运营模式；一张蓝图管到底；专业化物业服务等5个方面，并指出，“劲松模式”为促进首都超大城市高质量发展提供了重要探索路径，也为全国范围内城镇老旧小区改造和城市更新提供了可借鉴的经验模式。

作为实际参与者，陶红兵认为，“劲松模式”的关键在于社会资本的参与。具体来说，就是社会资本参与到老旧小区改造这一领域，专门从事完善类和提升类的改造项目，并通过和政府的基础类改造相结合，社会资本和政府财政资金相结合，以完善老旧小区配套设施的功能，提升老旧小区居民的生活品质。

他认为，对于社会资本来说，“劲松模式”的特点是通过长期的运营而不是通过短期开发或是销售房地产，来获取回报，收回投资。即意识上需要把过去的开发思维转变为经营思维，盈利模式由短期的暴利转变成长期经营的微利，进而实现可持续发展。

陶红兵表示，这种差异会体现在方方面面，使得开发模式中形成的路径依赖很难在运营模式中成立。

以成本控制为例，房地产项目的样板间大多做得美轮美奂，让人产生购买的冲动，并形成溢价，且很多样板间在销售完成后会被拆掉。但在老旧小区改造中，示范区更多考虑使用中的便利性，且最终会用做运营，不会轻易拆掉。

运营之道

虽然“劲松模式”备受认可，但作为运营、服务类工作，实际操作并不容易。陶红兵指出，在老旧小区改造过程中，获得居民同意、获取平衡资源、长期经营、收缴物业费等各个环节都不容易。

“没有一个项目是容易的。”陶红兵说，大项目的优势是资源多，运营空间大，但居民数量也多，协调起来并不容易。小项目资源少，但居民也少，更容易达成一致。

具体到实践层面，很多技巧都是逐渐摸索出来的。“凡是有儿童玩的游乐设施的地方，旁边要修很多凳子给家长老人坐。因为孩子通常不会自己来玩，都是家长带着来。孩子在玩，家长要有休闲坐的地方，所以我们一般都是把老人休闲区和儿童游乐区放在一块，这样孩子玩乐不会脱离老人的视线。”陶红兵说。

更重要的是，作为一个微利项目，如何在提升居民生活体验的同时兼顾成本控制，对运营能力有着极大的考验。 

陶红兵举例称，愿景在老旧小区改造过程中基本上不种植灌木，如果小区原本有灌木，通常会将其拔掉，改为草坪。因为灌木虽然色彩丰富，层次感强，但养护成本高，不但需要修枝浇水，而且容易积存垃圾。而如果由草坪取代灌木，那么所需的人力成本和时间成本就会减少很多。

“如果这一片是草坪，一个清洁工用15分钟就把这几百平米打扫干净了。但如果里面有好几道灌木丛，清洁工两小时都干不完。这就是运营成本的节约，你得为以后着想，不是只看眼前。”陶红兵说。

老旧小区改造的复杂性，也对经营者提出了很高的要求。

陶红兵表示，作为服务商，要求成本低，效率高，响应快，服务周到，还要随机应变，机动灵活。这也是愿景作为社会资本参与老旧小区改造的优势。

在人才选择方面，除了基础的运营能力外，愿景很看重人员是否具备负责、对居民友好的品质。这是因为劲松模式重视居民的参与，前期的改造、经营方案需要过半数居民投票通过；后期的物业经营、物业费收缴也都需要居民的支持。

同时，企业还应拥有具备与政府沟通能力的人才。陶红兵强调，正由于项目是微利的，为了避免亏损，保证项目的可持续性，获取政府的支持同样是必不可少的。

他认为，政府的支持甚至是选择项目的重要考量因素。“只要当地政府支持，多给机会，符合我们的标准，我们就去着力去做，所以营商环境还是比较重要……因为这个事儿我们本来就是微利，弄不好就赔钱了，所以如果政府不支持或者效率低一些，可能就更难了。”