降价百万,广州中心豪宅有点凉

2023年06月13日 09:14   21世纪商业评论   李惠琳
珠江新城,也松动了。 

记者丨李惠琳  编辑丨谭璐

5月中旬,刘女士选择降价170万元,将位于广州CBD珠江新城的一套三房挂出去。

她感觉按照现在的行情,过了6月可能会继续跌,不降价只怕更难出手。

“最近几个月,没有比这个价格更低了。同小区同户型,上个月卖出的一套是15.9万/㎡,现在每平少了近2万元。”房产中介张良告诉记者。

豪宅林立的珠江新城,稳居广州房价天花板。如今,降价百万卖房套现的故事,在这里不断上演。

回调到年前

珠江新城以存量市场为主,被视为广州二手房市场的风向标。

保利心语、中海花城湾、嘉裕公馆、凯旋新世界是片区内的四大标杆盘,单套总价千万元起步,成交量向来居前。

刘女士的房子位于保利心语,2月整个小区卖出11套,但5月行情骤冷,只卖出了一套。

她的房子面积近110平米,朝北低层,本就没有优势。

眼看着市场没有升温的迹象,她无奈接受经纪人的建议,把挂牌价从1700万元降至1530万元,折合单价14万元/平,试图用降价吸引买家。

刘女士并非孤例。

克而瑞方面发布的数据显示,5月保利心语的成交均价约14.31万/㎡,比2月下降了3200元/㎡。

另一个热门盘中海花城湾也是如此。5月成交均价为17.23万元/㎡,比2月下降了2.5万元/㎡。

贝壳找房的数据显示,目前该楼盘一套南向315平米的房,总价约5500万元,放盘价为17.48万/㎡。一个月前,同户型成交价格是18.34万/㎡,总价降了约280万元。

“这套放盘的房,最早挂牌价是18万元/㎡左右,最近总价降了100万元。”

熟悉该房源的中介告诉记者,这套房子挂牌价低,一来是低楼层,价格低一些。二来业主诚心出售,可以跟业主继续谈价格。

以低楼层作对比,也能看出价格下调。3月中旬,中海花城湾成交了一套低层南向房,单价为20.21万元/㎡。

据不完全统计,最近两周,珠江新城就有十多套房源降价超50万元。

成交量腰斩

价格下滑的背后,是成交量下降和业主心态的变化。

珠江新城成交统计数据显示,5月的二手房仅成交31套,对比上月腰斩,几乎回到2022年的低谷时期。

今年,珠江新城二手房有过高潮,2月成交量一度暴增至139套,4月中旬开始降温,成交量断崖式回落。

张良也明显感觉到,和年初相比,看房客户明显减少,很多人在观望,业主的态度没那么强硬了。

他曾见证珠江新城楼市最疯狂的时候,有些热门小区,客户还没来得及看房,就得决定是否要买,签约前业主临时加价的事情也时有发生。

现在,楼市正转向买方市场,业主明显变得好说话了,“就算约看的客户迟到,业主都愿意等一下,愿意谈价格的也多了。”

张良提到,现在卖房能成交的,多是业主着急用钱。那些挂牌价格虚高不意降价的,很难成交。

不过,顶级稀缺豪宅的价格依然坚挺。

珠江新城东区的侨鑫汇悦台,坐拥一线江景,是广州顶级豪宅之一。胡润百富发布的《2023中国十大地标豪宅》中,侨鑫汇悦台是广州唯一入榜的,单套价格相当于一个小目标。

5月19日成交的一套法拍房,总价1.12亿元,折合单价30.5万/㎡,加上税费单价约33万/㎡,刷新了汇悦台的成交记录。

贝壳找房显示,该豪宅有一套南向低楼层365平米,今年2月20日挂牌以来,价格上涨了两次共300万元,总价升至1.17亿元,折合单价31.9万元/㎡。

投资客退场

量价齐调整的现象,以往在珠江新城板块较为少见。

为何现在价格松动?

从趋势上看,疫情期间积压的购房需求,在今年二、三月释放结束,后续需求支撑能力不足。

其实,不止是珠江新城,整个广州楼市都在降温。数据显示,5月广州市二手房网签宗数为8771宗,环比下降12.7%。

大势不利,投资客退场,加速了珠江新城二手房熄火。

相比刚需住宅,珠江新城的房子资产配置属性较高,投资客集中。

今年3月之后,银行严查首付款来源,禁止经营贷流入楼市,压制了部分“炒房客”涌入。

“年初珠江新城的成交量,多由银行金融贷产品的投机客户买走。而现在的买房客户大部分为自用,以置换、改善需求为主。”一位专注于广州豪宅的中原地产人士表示。

同时,市场新房供应增多,也抢走了部分买家。

今年上半年,天河、海珠、荔湾、越秀等城区不断有新豪宅面市,对珠江新城二手房形成分流。

比如越秀地产的琶洲南TOD,均价约13万/㎡,今年前四个月已经吸金86亿元,为广州销售业绩TOP1。

此外,珠江新城板块也将有新盘入市。

位于珠江新城东区的保利天御,住宅产品的户型为240-450㎡的大平层,预计下半年入市,吹风价20万/㎡起,未入市已先火。

多位业内人士向记者表明,依然看好珠江新城的价值,市场波动是暂时的。“即便是疫情三年里,珠江新城的房价整体还是涨的,抗跌性得到验证。”

只是,市场何时回暖仍是未知数,于业主而言,降价出货还是待价而沽,考验心态。

(文中张良为化名)

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