21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

楼市走向，牵引全社会目光。

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产部分，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

其中，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”这一表述，被认为是对房地产市场的最新判断，是理解房地产政策变化的核心内容，也表明央行货币政策司司长邹澜7月14日的表态并非无的放矢：考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究。

对楼市新形势的判断

在业内的理解中，楼市新形势，指向房地产市场全面降温，具体表现在居民按揭买房的积极性下降，对利率、货币宽松等金融政策的弹性下降，对未来市场预期发生改变，持有房产的意愿下降等。

国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降7.9%，为年内最大降幅。同期，全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅连续两个月扩大；商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，增幅连续两个月缩小。受销售遇阻的影响，房地产企业到位资金增速降幅也有所扩大。此外，70个大中城市中，房价环比上涨的城市数量减少，环比下降的城市数量增多。

“这些趋势性现象表明，房地产可能永久性地告别了大范围过热的走势。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，行业和市场的重大变化，推动着管理政策也要发生根本性的改变，即从“防过热”转到“防过冷”。

易居研究院研究总监严跃进也表示，监管层对供求关系变化的定义，是理解后续市场走势和政策走向的最关键内容。

从各地政策面来看，除核心城市以外，多数城市对房地产支持政策已经充分释放，在目前的环境下，放宽包括一线城市在内的核心城市楼市限制性政策成为众望所归，释放改善性住房需求仍有可操作空间。

未来政策走向

房地产业内人士普遍认为，中央此次表态，或意味着后续房地产相关政策将从提振需求和防控风险两个方面加速落实。

58安居客研究院院长张波指出，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场（继续）适度放松的调控政策会陆续出台，此前关注的一二线热点城市限购放松相关政策出台的概率也在进一步增大，同时房贷政策层面有望指向改善性需求，备受关注的热点城市“认房又认贷”政策调整的概率也在不断增大。

同时，监管层不但关注房地产开发企业所涉及的金融风险，对于相关的地方债务风险也进一步强调，预计后续会强调出台落地性执行方案。

李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，二季度以来商品房市场下滑明显，企稳态势不足，基于托底的需要，预计下半年会在热点城市优化限购政策执行范围、优化“认房又认贷”、降低按揭利率等方面，继续进行因城施策的优化，热点城市外围区域可能松绑限购，非热点城市可能调整“认房又认贷”为“认房不认贷”。

但要注意的是，需求端政策并不意味着“刺激”楼市，监管层对房地产采取的相关举措，更趋近于防止风险扩大。

李宇嘉认为，“防风险”意味着适时调整优化政策，加快推进保交楼，房企风险处置等，对冲行业下行。包括通过降低LPR、热点城市优化行政措施等，继续支持刚需和改善型需求，以托底市场，防范过快下行；也包括降低二手房交易成本等，促进良性循环；还包括加快推进存量盘活，既能把资源利用起来，也能避免价格持续下跌。

一位国有房企北京负责人也提醒：“不要期望有史诗级的救市政策。”

此外，本次政治局会议表述中对于保障性住房的关注度并未降低，结合此前国务院常务会议城中村改造的相关支持举措，张波认为，下一步，多渠道开拓保障性租赁房源，多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房，这类政策的力度会进一步增强。

李宇嘉也补充说，下半年的政策选项还包括，保障性住房供给加速，特别是保租房大规模筹集建设、分配等；也包括加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市、体面居住的问题，释放他们的消费潜力；还包括老旧小区改造，释放存量居民提升住房品质的潜力。