导语：一个清晰的信号，高端服务公寓几乎成了越来越多商业空间的心头好。在酒店板块，一些新近入场的玩家在发布品牌矩阵时，其中就会有高端服务公寓。在商业综合体板块，配建高端服务公寓几乎成了业主方的共识。在住房租赁板块，原本的一些白领公寓玩家更是频频开出高端服务公寓的新店。当然，这些企业动态之外，资本的高频次动作更是再惹眼不过，而后者也成了高端服务公寓决定“加速度”的关键动力。

Part1 高端服务公寓，跑起来了

据不完全统计，在刚过去的8月，有3家头部高端服务公寓相继有新项目落地。

8月13日，雅诗阁旗下运营管理的烟台馨乐庭金桥大厦公寓酒店正式开业，这是雅诗阁在山东投入运营的首个项目。

8月18日，招商蛇口在北京落地首个服务公寓项目，北京华商壹棠服务公寓。壹棠服务公寓是招商蛇口旗下的服务式公寓品牌，已布局全国5城，开业7个项目。

8月21日，乐乎芷岸服务公寓国贸店正式落成亮相。作为住房租赁企业乐乎集团旗下的集中式服务生活美学公寓品牌，乐乎芷岸已在北京多个核心区域落地布局。紧接着，8月28日，乐乎芷岸又在北京朝阳亚奥板块再落一子，至此该品牌在北京共开业5家门店。

将时间再往前推一些，会发现在新近推出高端服务公寓/中高端公寓的名单上，不仅有实力雄厚的公寓行业老玩家如龙湖冠寓等，还有亲自入场不久的贝壳租房。此外，发展多年且已有一定成就的东呈集团旗下中高端服务式公寓品牌，铂顿国际公寓也表示将在今年第三季度迎来开业高峰，预计有9家门店陆续开业。

企业动态之外，越来越多的基金和投资机构也开始向包括高端服务式公寓在内的长租公寓示好。

2022年底，世邦魏理仕发布了《中国长租公寓投资报告》，显示租赁住宅的关注度较上年提升幅度最大，且在主流物业类型中的关注度排名升至第二位，长租公寓有望成为未来十年中国最具成长性的商业地产类别。

此外，中国平安表示非常看好具有稳定现金流的不动产投资，比如说商办、长租公寓、园区类的投资。这是时隔4年之后，中国平安再次表示看好长租公寓。早在2019年，中国平安就放言未来会重点关注长租公寓。这4年的故事大家也都知道，行业遭遇洗牌，青客租房和蛋壳公寓两个行业唯二的长租公寓企业破产清算，一片混沌之际，发声寥寥。

同时，EQT Exeter亚太区多元房地产基金同样表示，物流、商场、长租公寓、酒店，这四个板块是该基金未来看好的机会。 

值得重点关注的是，仲量联行集团旗下独立子公司，领盛投资管理自2021年开始收购项目，开启在华长租公寓的投资。今年以来，领盛投资在国内长租公寓板块的投资持续加速。

1月31日，领盛投资从朗诗青杉资本手中收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼，计划将其改造成长租公寓。2月14日，领盛投资又从建发手中收购了上海杨浦三栋办公楼，再次加码长租公寓。5月，领盛投资直接推出长租公寓品牌COZI可遇，且品牌首店开业在即。

不难看出，尽管路仍长，但是高端服务公寓跑起来，已成为了毋庸置疑的事实。

Part2 “投融建管退”，真的闭环了吗？

高端服务公寓之所以能在当下跑起来，主要有以下3方面的原因：

其一，随着调整期的结束，行业风险基本出清，利好政策也在密集出台。从这个角度来看，领盛投资开启在华长租公寓市场投资的时间点可以说是卡得十分精准。

其二，住房租赁消费需求分配愈发清晰，品牌厘清发展侧重点。在很长一段时间内，住房租赁的供给情况是混乱的，大多玩家都围堵在早已进入红海状态的白领公寓赛道。

随着保障性租赁住房的亮相和持续发展，住房租赁市场的消费需求分配更加清晰，玩家也厘清了各自应该重点发展的板块，有余力的白领公寓玩家开始试水高端服务公寓。

其三，保租房纳入公募REITs，“投融建管退”闭环打通。原本租赁住房行业之所以不被资本市场看好，是因为当时住房租赁的商业模式，无论是自持物业的重资产模式，或是租赁物业的中资产模式，归根结底只是赚取租金差。

当“投融建管退”闭环打通之后，公寓物业留给资本市场的想象空间就更大了，品牌的优质运营最终也将会有效转化为最终资产升值的重要组成部分。

尤其是当下，政策、已发行的REITs、以及国内外资本在华公寓市场的种种表现，都在释放有关租赁住房行业资产证券化的积极信号。

首先看政策，今年6月中国人民银行、金融监管总局、中国证监会、财政部、农业农村五部门发文,鼓励运用信贷、债券、REITs等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展。

这也就是说，在不远的将来，能够被纳入REITs的不只是保租房，其他市场化机构旗下的租赁住房也有机会。

其次看REITs，目前已发布的4单REITs今年2季度可分配金额均实现增长，收入合计7068.31万元，环比上涨0.93%。

这4单REITs分别是红土深圳安居REIT、华润有巢REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT，其中华润有巢REIT领跑可分配金额，上半年累计可分配金额共计3207.07万元。

这样的成绩，让更多投资人为之眼前一亮。据了解，还有多单REITs已经计划在列。上海城投计划年内发行市国资首单保租房公募REITs，招商蛇口保租房项目REITs也处于拟发行状态。

最后看国内外资本，近1年以来，嗅觉向来敏锐且动作快速的资本，除了常见的资产交易之外，有的选择亲自下场，有的选择成立基金。

除了上述提及的仲量联行旗下的领盛投资频频收购项目并推出自有品牌之外，今年年初，万科与建行旗下建信住房租赁基金共同创立规模高达100亿元的“建万住房租赁投资基金”。

此外，全球最大基础设施投资公司之一的博枫就在前不久完成收购静安聚源大厦，该项目此前由朗诗寓运营。

值得注意的是，严格来说，目前国内跑通“投融建管退”的主要是保障性租赁住房，其他市场化机构旗下的部分高端服务公寓也通过物业出售完成了资本退出。但是更多的白领公寓或是蓝领公寓与“资本退出”之间还有一定的距离。

不过，基于眼下的情况，距离其他公寓品类纳入REITs的时间或许也不会太久。

Part3 谁会成为资本一同“加速度”的对象？

对公寓市场感兴趣的不仅是国内外的市场化投资机构，还有国资。在观点地产网的一场圆桌讨论中，国资身份的上海建工基金表示，长租公寓是其今年的主动策略投资方向。

那么，未来什么样的公寓才能与这些资本一同实现“加速度”？

已有一定经验的高端服务公寓老牌玩家

从目前的情况来看，除了保租房之外，已经积累了一些“退出”经验的高端服务公寓老牌玩家，或许将成为资本的首选之一。

前不久完成品牌焕新的雅诗阁，就是这类老牌玩家之一。和所有外资高端服务公寓玩家一样，雅诗阁也偏爱收购物业，以便于集中管理和规避风险。

早在2006年，雅诗阁就成立了投资中国服务公寓的私募基金，雅诗阁（中国）服务公寓基金，规模5亿美元，并于2011年完成了全部投资。此前，雅诗阁高管透露，该基金下的服务公寓几近售完，但依旧由雅诗阁输出品牌和管理。

对于资本而言，如雅诗阁一类的老牌玩家，对于城市价值、区域价值以及未来发展潜力等物业投资核心要素有着更深刻的见解，再加上头部品牌的价值共同加持，是投资住房租赁路上不可多得的好搭档。不过，这些头部品牌是否愿意接住资本抛来的橄榄枝，那又另说了。

存量物业改造能力强劲的公寓运营商

高端服务公寓和其他公寓品类，之所以被资本青睐，是因为其能带来稳定的现金流，让物业价值提升以及避险等优点。

当下，商业物业的资产过剩，这些存量物业亟需运营商进场盘活，其中部分物业选择了公寓品牌。据相关统计，仅今年4-5月，22个重点城市共计新增24个存量改造类集中式公寓项目，其中16个项目位于上海。

值得注意的是，包括上海等一线和新一线城市的存量物业，加上公寓运营商的运营加持，正是资本机构所偏好的资产类别。

另一个行业信号也越发清晰，越来越多的存量商业物业正在改造成租赁大社区，高端服务公寓/长租公寓更是成为其中重要的“消费客源蓄水池”。

从园区物业到商业综合体再到人才聚集区，长租公寓都成为了其中的标配。其中旭辉瓴寓更是跑通了大型租赁社区的商业模式，近日接连在上海和杭州中标5个项目。

结语：就在本文即将完稿之际，长租公寓服务平台魔方生活完成境外上市备案。不止是高端服务公寓，白领公寓和蓝领公寓等其他公寓品类，也相继感受到了来自资本的暖意。相较于住房租赁行业发展初期的狂热，当下资本的暖意中多了3分理性，又添了3分严谨。正如睿星资本大中华区董事总经理马千里所说，中国以后肯定是全球最大的长租公寓市场。至于谁将成为未来行业中的翘楚力量，都捏着选票的资本机构，或许也有着一定分量的话语权。