21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

北京住建委官方数据显示，９月截至27日，北京二手房成交12658套，环比8月同期上涨45%，较去年9月同期相比上涨11%。

北京落地实施“认房不认贷”政策后，楼市活跃度明显上升，尤其是新政后一周，市场情绪高昂，后续虽有所回落，但9月成交量开了个好头。

新政激发“卖一买一”置换需求

“认房不认贷”政策的落地，利好有过住房贷款记录、置换家庭名下在京唯一房产的购房群体，首付比例和贷款利率执行标准均由“二套”变“首套”。

麦田房产统计数据显示，9月截至27日新增挂牌房源量和8月同期相比，增加超过7成。

从9月以来北京在售房源总库存量变化来看，房屋面积越小，库存增速越快，房屋楼龄越老，库存增速越快。

“这表明，相当一部分业主想抓住本轮政策和市场机会，将持有的小户型、老房龄、位置偏远的刚需型房源置换成居住体验更好的住房。”麦田房产分析师表示。

成交量冲高后有所回落

新政后的首个周末，北京二手房成交量迅速走高。

据21世纪经济报道记者了解，新政后首个周末，北京某知名头部中介的成交量大幅上涨，有资深中介透露，9月2日和9月3日，该品牌单日成交量达到了600多套，而今年4月以来，单日成交量多在100套左右，“飙升6倍”。

而首个周末快速释放的成交，多是在政策落地前已多方比选、意向房源基本锁定的客户，政策宽松落地刺激其立刻下定。

随着前期高意向客户陆续成交，之后几周成交量和高峰相比有所下降。

北京某知名头部中介的成交数据显示，该品牌在新政后第三个周末的成交量已经回落到了400多套，虽然还未落到低谷，但已经显露疲态。

综合来看，9月北京二手房市场的热度和8月同期相比仍有明显提高。麦田房产数据显示，9月截至27日带看量和8月同期相比增长38%，新政利好下需求逐步释放。

业主价格预期回归理性

衡量二手房市场的另一个重要标准是房价的变化。

新政后，业主预期经历了一个先升后降的过程。

一位持有北京朝阳区东四环外“老破小”户型的业主告诉记者，8月，他从中介那里了解到，北京二手房市场相当冷淡，他那套房如果想出手，挂牌价要调低，成交价会比今年年初低20万元左右。

9月，随着北京“认房不认贷”政策落地，意味着这位业主也像其他所有名下持有一套房的业主一样，拥有了“卖出现有住房以获得首套资格”的机会，该业主随即趁市场起势将房屋价格调高了10万元。

只是随着时间推进，中介不断透露市场热度较年初还是有差距，调高的挂牌价并不能转化为实际成交价，还有可能降低带看量，该业主逐渐将预期价格再次调低。

类似的情况并非孤例。麦田房产数据显示，新政后第一个周末，调价房源中涨价房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月份相当的水平。随着市场趋势逐渐清晰，业主预期逐步回归理性。

当前北京房地产市场上的购房需求以换房为主导。麦田房产分析师指出，相比刚需首置，改善换房考虑的因素更多，决策周期拉长，对于此次新政后需要“卖一买一”的置换客户，需要先将现有房源挂牌出售后才能将需求释放，因此新政后市场成交的升温将是一个相对缓慢的过程。预计年底前，北京二手房市场节奏修复较为平缓，将呈现温和升温的态势。