21世纪经济报道记者李莎 北京报道 9月房地产调控频次创年内新高，10月各地仍有政策推出但频次有所回落。政策效果持续发酵，影响着10月的房地产市场。各地楼市分化明显，重点城市的楼市表现成为考察“银十”成色的重要参考。
为此，21世纪经济报道记者以中指数据为基础，考察今年上半年GDP前10城市，即北京、上海、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、南京的10月楼市销售和房价情况，并由此讨论市场变化与楼市走向。
具体来看，除北京和上海之外，大部分城市新房和二手房成交环比均延续增长态势。新房价格也呈现稳中微涨的特征，但更能反映市场热度的二手房价格在下降，政策可持续性有待观察。另外，结合其他机构数据，我们不难发现市场热度已经有所下降，市场回暖动力稍显不足。
受访专家认为，当前仍处政策宽松期，供需两端政策还有发力的空间和预期。另外，年底将近，房企出于冲刺年终业绩考虑，或加大营销优惠力度“以价换量”，市场仍将保持一定活力。但后续市场仍面临调整压力，未来的市场表现仍与政策力度息息相关。
北上市场承压
一线城市是重要的楼市风向标，但作为重要的标杆城市，北京和上海10月新房、二手房成交双双下降。
根据中指数据，10月北京新房成交5177套，环比下降12.1%；二手房成交10653套，环比下降25.3%。同期上海新房成交8505套，环比下降23.6%；二手房成交12808套，环比下降15.6%。
9月1日，北京和上海官宣“认房不认贷”，更多家庭重获首套房资格，也激活了部分观望需求，购房者集中入市，短期推高市场成交量。但从数据来看，“认房不认贷”效果并不持久，北京和上海市场复苏的持续性显露不足。
诸葛数据研究中心撰文指出，市场成交复苏持续性受挫可能与两地政策放松的接续力不足有关。如继9月初落地商贷“认房不认贷”后，上海10月中旬优化公积金贷的住房套数标准，而北京10月底才打上了这一政策补丁。
不仅如此，中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，市场预期偏弱仍是北京、上海楼市成交恢复持续性不足的重要因素，尤其是刚需置业客户，入市更趋谨慎；除此之外，居民对两地楼市政策存优化预期，叠加居民对未来房价上涨预期偏弱，二手房挂牌量持续居高不下，进一步加重了购房者观望情绪。另外，北京、上海9月成交基数较高叠加国庆假期影响，客观上也使得 10月成交量环比有所回落。
与北京、上海不同，广州和深圳10月市场表现相对积极。10月广州新房成交6571套，环比增长4%，同比增加18%；同期深圳新房成交2654套，环比增长近28%，但仍弱于去年同期。
陈文静认为，从政策来看，广州政策放松力度较强，除“认房不认贷”外，广州优化区域限购，同时提出探索房票安置政策机制，进一步去释放购房需求；深圳优化公积金贷款政策、针对港澳居民放松限购、优化离异时间限制等利好政策接连出台，一定程度上激发了市场需求入市，叠加低基数效应，新房、二手房成交环比有所回升。但从市场情绪上来看，深圳市场整体仍较为低迷。
与成交的分化特征不同，在房价方面，除深圳环比微降0.12%外，其余三个一线城市10月新房价格均略有上涨，北京、上海和广州环比分别上涨0.11%、0.22%和0.23%。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向21世纪经济报道记者表示，房价的上涨可能与成交结构相关，在“认房不认贷”政策影响下，高端改善需求加速释放，高价项目成交增多，带动当地房价回升。
重点二线城市量涨价跌
与北上广深的成交涨跌分化不同，GDP前10城市的其余6个重点二线城市10月新房成交均有上涨。重庆、杭州、苏州、成都、武汉和南京10月新房分别成交6408套、5662套、3217套、10728套、12099套和3106套，环比分别增长4.5%、1.1%、8.5%、19.4%、73.4%和20.4%。杭州、苏州、成都和南京10月二手房成交也有所上涨，其中杭州最为明显，全月二手房成交4579套，环比上涨62.6%。
与成交不同，10月重庆和杭州的新房价格出现下降，其余城市微涨。二手房价格降势更为明显，重庆、杭州、苏州、成都、武汉和南京10月二手房价格环比分别下降0.7%、0.5%、0.6%、0.34%、0.8%和0.7%。
对此，陈霄认为，重点二线城市成交向好，表明近期以来这些重点城市出台的松绑政策效应已经传递至成交端。
实际上，近期各地都有房地产政策推出，以杭州为例，9月5日，杭州开始全面执行“认房不认贷”，吸引一批购房者短期集中入市；10月16日，杭州发布楼市新政，缩小限购范围，延长公积金贷款年限，法拍房不再限购等等，支持合理购房需求；10月25日，杭州发布公积金新政，降低限购区和非限购区首付比例，首套房首付比例分别不低于25%和不低于20%，二套房首付比例分别不低于35%和30%，降低购房者的购房成本。
与此同时，陈霄谈到，重点城市房价的下行，也传递出虽然成交改善，但是居民置业信心仍然不高。在成交增加的同时，挂牌量也在迅速攀升，10月重点14城挂牌量与成交量的比值升至33，达到近三年来的次高峰。供需之间的不平衡加剧，也对后续成交和房价带来压力。并且业主降价出售心态仍然不减，说明居民对后市预期仍不足。
期待强有力政策加持
整体来看， 除北京和上海外，10月GDP前10城市新房成交套数环比均有所增长，但同比看北京、深圳、杭州和苏州成交表现弱于去年同期。不只这10个城市，中指重点监测的100城10月商品住宅成交规模环比增长约4%，但同比看仍下降约13%。
不难发现，10月楼市成交延续复苏的特征比较明确，但整体市场表现仍弱于去年同期。此外，政策效果释放的可持续性也还有待观察。
东吴证券监测发现，今年第44周（10月28日至11月3日）新房和二手房成交略有回落：38个重点城市新房成交面积311.2万平方米，环比微降0.4%；17个重点城市二手房成交面积174.3万平方米，环比下降5.9%。
在陈文静看来，当前全国楼市低温情绪尚未修复，核心城市市场韧性相对较强，在政策带动及房企大力促销下，潜在购房需求得到释放，但部分重点城市政策效果持续性不足，10月市场成交较9月回落，短期市场去化仍有一定压力。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，10月政策出台频次为86次，较9月的144次明显减少。陈霄谈到，若没有更加强有力的政策加持，后续市场复苏将承压。
现阶段房地产政策仍然处于宽松期。上周中央金融工作会议召开，提出要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，构建房地产发展新模式，未来房企融资支持政策有望继续推进。各地也有需求端政策调整消息传出，如南京取消土拍限价，如昆明取消限购限售，再如北京公积金贷执行“认房不认商贷”等等，各地需求端政策仍有放松的预期和空间。
陈霄举例称，如一线城市在松绑限购，调整公积金“认房认贷”等方面仍有空间，二线城市或继续解除限购限售，下调二套房首付比例和房贷利率等。
陈文静认为，短期来看，若核心城市进一步跟进落实相关政策，当地市场有望逐渐企稳恢复。另外，年底最后两个月，企业或加大营销力度、加速销售回款，在部分城市“以价换量”带动下，市场有望保持一定活跃度，叠加土拍政策优化，部分优质地块竞拍热度提升，也有利于进一步修复市场预期，但对于多数城市来说，市场调整压力仍在。
