21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

继广州多次松绑楼市调控之后，深圳终于在房地产政策上有实质上的调整。

21世纪经济报道记者获悉，2023年11月22日，深圳有关部门发布通知，从11月23日起，深圳调整二套住房最低首付款比例。其中，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

与此同时，深圳住建局也发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，其中表示，经深圳市政府同意，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），自2023年11月23日起执行。

深圳本次对房地产政策作出调整主要在两个方面，一个是降低二套房的首付比例，另一个则是对普通住宅的认定标准，这将降低商品房交易的税费。相关部门表示，这次调整旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求。

根据乐有家方面的计算，以总价800万的住宅为例计算，新政前它属于非普通住宅，新政后属于普通住宅，二套房首付压力直接减少320万。

此次深圳普通住宅认定标准的调整为取消750万豪宅线。主要利好的是此前总价在750万以上的购房者。

据乐有家的计算方法，税费新政后，对于住宅满5年，交易总价为770万，初始登记价格是50万的商品房来衡量，税费总共可节省达40万。

在市场低迷的背景下，深圳此前在房地产政策上有所微调，但效果不明显。

乐有家研究中心公布的数据显示，今年10月，深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，库存量仍维持在近500万平方米的高位，去化周期上升至18.5个月。成交方面虽有起色，但也仍在低位，当月，深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%。

二手房市场方面，据深圳市房地产中介协会披露数据，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，处在较高水平。今年10月，深圳过户成交2774套住宅，环比上涨16%。乐有家研究中心认为，与新房相似，二手房交易流程长，过户数据滞后性更大。10月的过户数据更多是三季度成交单的体现，也验证了此前二手楼市在新政刺激下的好转。

价格方面，今年10月，深圳二手房成交价环比下跌2%。据乐有家统计，今年10月成交的二手房源里，已经有超7成是低于政府参考价售出，这一占比与9月相比大幅度提升了10个点，与今年1月比更是近乎翻倍的增长，显示市场议价空间加大，业主让利更加明显。此外，10月深圳全市二手房挂牌价环比下跌0.8%，跌幅与9月持平。

在土地出让条件上，深圳也进行了相应的调整。11月16日，深圳公共资源交易公共服务平台挂出两则土地使用权出让公告，其中，位于深圳市龙华区的宗地出让条件提及“宗地商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局”。这也意味着，深圳在土地出让中未再明确提出销售限价。

乐有家方面分析称，从8月底以来，深圳陆续出台包括认房不认贷、房贷利率下调，叠加此次二套房首付标准降低和豪宅线提升的政策，这些组合拳有助于进一步降低改善人群购房门槛，充分激活改善需求。

“这几年深圳市场热度有转移，年底一般有婚房、购买学区房需求的刚性需求，市场热度会有所提升，在目前楼市整体低迷的情况下，此次政策发布能进一步带动商品房市场的整体活跃，提振信心；此次政策出台是基于对深圳购房人群痛点的深入洞察，政策出台后有利于更多刚需及改善型家庭享受税收优惠政策，进一步降低刚需购房成本，充分满足合理住房需求。”乐有家续指。