21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道 又见一线城市优化购房政策。11月22日，深圳发布了一系列重磅楼市政策。

具体而言，本次调整主要有两点，一是调整二套住房最低首付比例，二是对普通住宅认定标准作出优化。

据21世纪经济报道记者了解，从11月23日起，深圳将二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

此外，深圳住建局也发布通告，将深圳享受优惠政策的普通住房标准调整为住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），取消了“总价750万”的限制。

虽然深圳这两项调整没有触及核心的限购限贷政策，深圳也并非首座大幅松绑房地产政策的一线城市，但仍然让市场的情绪积极起来。这是由于深圳过去房地产市场交投特别活跃，所执行政策也是全国最严格之一，此番变化让市场对京沪的政策调整期待值增高。

客观看待，深圳楼市在长达数年的调控后已经回归理性克制的阶段，限制性政策的稳步退出是在预期之内。此前，深圳也已多次对楼市政策作出微调，通过观察，对楼市政策的松绑也并没有让楼市出现非理性行为。在平稳运行的市场环境下，房地产政策的适当调整也符合基调。

利好改善型买家

深圳本次政策的要点，主要聚焦在两个方面，一是降二套房首付，二是降低交易税费。相关部门表示，这次调整旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求。

横向对比，深圳此次政策调整与9月8日广州的调整十分相似，但市场情绪却有微妙差异。广州作出调整后，市场聚焦于后市表现；而在深圳释放政策后，对政策本身的讨论盖过了效果的分析，市场参与方情绪表现较乐观。

在社交媒体上，房企、中介等有沸腾之势，不少楼盘也趁机打出广告，迎接政策的“礼包”。

一位深圳房企负责营销的人士在21世纪经济报道记者采访时就表示，“这是利好，对市场的带动可以持续一段时间了。”

据记者调研显示，由于深圳本次对首付比例的调整主要是在二套房上，因此对改善型买家的购买力释放具有较为显著的效果。

“深圳降二套首付的政策利好在很大程度上释放了改善的压力。改善市场的抗压能力比较强，而且他们也更有意愿和实力去换房，这个政策对他们入市是有带动作用的。”一位深圳中型房企的人士对21世纪经济报道记者分析道。

这种需求实际存在。深圳市民李晨告诉记者，其目前在深圳有一套小户型的房子，去年以来，他打算置换一套大户型的新房，但老房子卖不出去，高企的首付让他没有腾挪空间。

新政出台后，观望许久的李晨看到了曙光。“看了好久，老房子一直卖不出去，新房子钱不够。很纠结。但现在真可以买了，我打算上车了。”李晨表示。

超出预期

深圳房地产市场在全国是十分特殊的。这主要是由于在房地产行业火热的阶段，深圳楼市炒作风气盛行，各方天量资金的涌入让深圳房价出现了非理性的单边上涨。为了遏制这种风气，深圳也“下了猛药”。

深圳目前所执行的房地产政策是全国最严格之一。近两年来，虽然市场低迷，深圳的决心也十分坚定，只是随大势在政策上作出相应微调，例如此前的“认房不认贷”以及房贷利率下调等。

可供参考的是，今年4月，深圳银行已经不再将二手房参考价作为贷款发放的依据，这宣告了深圳自2021年2月建立的二手房价格参考机制作用减弱，此后深圳的房地产交易平台也多次“闪现”真实挂牌价格，但均很快恢复参考价的标价模式，表明调控的准绳仍在。

基于这一背景，深圳此次着力于降首付和降税费，已经超出了许多从业人士的预期。

“深圳这样的城市，即便出政策应该也不会让市场有惊喜。而且可以看到，深圳一直是渐进式地释放政策。”一位深圳房企负责政策研判的人士对21世纪经济报道记者分析道。

深圳小步探索的结果是，市场的购买力随政策的变化而逐步形成，但持续的时间可能也不会太长，因为深圳楼市的“卖方时代”，已经远去。

值得关注的数据是，今年10月，深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，库存量仍维持在近500万平方米的高位，去化周期上升至18.5个月。

二手房方面，据深圳市房地产中介协会披露数据，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，处在较高水平。

美联物业全国研究中心总监何倩茹就指出，“政策出台，能不能使得市场成交量大幅上涨，我觉得还是要观察，因为目前经济仍处于复苏阶段。”

京沪跟进？

尽管情绪意义可能远大于实际效果，但深圳的政策调整，还是很难让市场平静。

一直以来，四座一线城市中，北京、上海和深圳在房地产调控上步伐相对一致。

因此，不仅是深圳本地的开发商及地产上下游链条的人士，还是其他城市的市场人士同样关注深圳的政策释放。一位北京的房企人士在深圳新政出台后直呼：“终于等到了”。

深圳之后，京沪是否跟进调整，也是市场近期最为关注的焦点。

中指研究院华南分院总经理杨红侠分析称，广州、深圳两大一线城市在近一周内已出台多项新政，涉及公积金贷款比例上调、土拍限价放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，预计北京、上海将视市场变化适时推出相应的支持类政策，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。

调整预期犹在，但房地产市场今非昔比，京沪楼市同样已经步入理性区间。

可供对比的数据是，北京二手房挂牌量持续走高，已逼近17万套大关。此外，来自北京市住建委官网的数据显示，今年10月，北京二手房成交10653套，同比下降5%，环比下降25.3%。

上海的情况也并未见好。上海链家研究院的监控数据显示，今年10月，上海全市共成交新建商品房4721套，环比下降58%，同比下降7%；成交金额408亿元，环比下降31%，同比增长15%。

在市场活跃度平淡的前提下，京沪跟随深圳对房地产政策进行相应调整并不出奇，但其对整体市场的带动效果，还难以定论。

此番背景下，房企的决策和计划也依然审慎。“市场的预期并未完全扭转，政策的利好也只能说是管一段时间，最终能不能带动整个市场，还待观察。”上述深圳房企负责营销的人士强调。