21世纪经济报道记者吴斌 上海报道
对于苦高房贷利率久矣的美国刚需来说，美联储降息预期让他们看到了“春天的希望”。
今年10月份美国30年期抵押贷款利率一度触及8%左右。但随着近期美联储政策转向预期升温，10年期美债收益率从5%的峰值暴跌至3.9%下方，抵押贷款利率也随之大幅回落。
当地时间12月20日，美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据显示，截至12月15日当周，30年期固定抵押贷款利率下降了24个基点至6.83%，连续第五周下滑，触及6月以来的最低水平。
虽然抵押贷款利率仍处于相对高位，但对于今年遭受暴力加息重创的房地产市场来说，如今房贷利率逐渐下降可谓是“久旱逢甘霖”。
冰封的楼市出现“解冻”迹象
从近期公布的多项数据来看，美国楼市正逐渐复苏。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）12月20日公布的数据显示，美国11月成屋销售意外反弹，脱离13年低位。具体来看，美国11月成屋销售总数年化382万户，高于预期的378万户和10月的379万户。11月成屋销售环比增长0.8%，而预期为下跌0.4%，10月更是大跌4.1%。
需要注意的是，成屋销售具有滞后性，在过户时才会计算，11月份的销售数据更多反映的是10月和9月的购房决定，而彼时房贷利率尚未进入下行轨道，这也意味着未来的数据会有进一步好转的空间。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，11月成屋销售仍相对疲软，部分反映了10月的市场环境，当时按揭贷款利率仍处于20年来的高位，随后这些房屋于11月过户。随着最近几周按揭贷款利率大幅下降，预计情况会出现明显转变，成屋销售可能已看到周期性低点。
此外，美国11月待售房屋降至113万户，10月为115万户。按照目前的销售速度计算，需要3.5个月的时间消耗市场上的供应量，低于5个月的库销比表明市场供应紧张。
在美国二手房市场仍面临供应短缺之际，买家竞价推动了房价上涨。11月份售出房屋的中位价为38.76万美元，比去年11月份上涨4%。
新房市场也有好消息。美国人口普查局12月19日发布的报告显示，11月份单户住宅开工量达到114.5万套，创下19个月新高，较10月份增加18%，比去年同期增加9.3%。对此，Capital Economics房地产经济学家Thomas Ryan分析称，市场上二手房短缺继续支撑着11月份的新房需求和建筑活动。
自疫情暴发以来，美国住房需求一直非常强劲，但房屋供应却很紧张，疫情减缓了新房施工进度。紧随而来的加息又导致抵押贷款利率飙升，二手房业主出现惜售行为，新房供应提速可以满足更多购房者的需求。美国建筑商股价也因此大涨，表现跑赢美股大盘，Lennar过去12个月大涨逾60%，Pulte Group更是飙升逾100%。
刚需看到“春天的希望”
虽然疫情期间火爆的楼市很难重现，但房贷利率跳水已经让冰封的楼市逐渐走向春天。
居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者分析称，美国住房市场在假日季等来了一点好消息，在经历了近一年的低落后，上个月楼市终于开始出现一些复苏迹象。对于买家特别是首次购房的年轻人来说，2023年房价和利息的持续升高、市面上无房可售、收入跟不上房价的窘境将会好转。随着按揭利率缓慢降低，市面上房源供应会慢慢增加，新房开工率会持续上升，有些地区房价疲软，准买家应该密切关注市场变化，择机果断出手。
春江水暖鸭先知，从一线人员的反馈看，美国刚需已经看到“春天的希望”。纽约房产经纪公司Serhant LLC经纪人Amy Wang对21世纪经济报道记者表示，曼哈顿又开始见到几个买家抢购一个单元的现象了。库存本来就不多，而买家增多了，现金买家们觉得现在可能是低点，他们观察了一阵，觉得现在时机到了，今冬将会有反季节现象，会迎来一个忙碌的冬季。
主打美国学区房投资的小猪美居的国内地区经理Michael Jing告诉21世纪经济报道记者，在沉寂多月后，11月和12月接到的问询量明显上升，其中新客户就占了7成。与此同时，上个月和本月开通美国银行账户的人数也增加了一倍。
需要警惕的是，市场的回暖也意味着未来购房成本可能增加。波士顿房产科技公司美吉居（GeoHomeUS）联合创始人杨晓雯对21世纪经济报道记者表示，预计波士顿地区入门级单户型住宅交易会量价齐升，这个房型是刚需，买家意愿强烈。目前是美国假期，预计明年1月份楼市会有变化。
新房市场也需要更多的供应来满足需求。Lawrence表示，由于建筑商和代理商的激励措施，今年的房屋销售量有所上升。即使11月份的开工率有所上升，但要满足需求，建筑量还必须进一步增加。“在大多数市场住房短缺的情况下，还需要更多的住房建设，房屋价格上涨只能通过大幅提高供应量来缓和。住宅建设再增加30%也很容易被市场消化，特别是考虑到最近几周抵押贷款利率的骤降。”
房地产市场复苏也有助于稳定经济。Comerica银行首席经济学家Bill Adams表示，建筑业的增长对2024年的经济来说是一个好兆头，长期利率的回落将有助于明年独户住宅和多户住宅建设的增长，从而促进整体经济增长，降低经济衰退的可能性。
“盛夏”难至
尽管美国楼市有望回暖，但仍不具备回到“盛夏”的条件。
美联储主席鲍威尔上周表示，随着通胀下降速度快于预期，美联储紧缩货币政策很可能已经结束，而且关于降息的讨论正“进入视野”，此后10年期美债收益率和30年期房贷利率一路下跌。
但需要警惕的是，多位美联储官员已反驳了市场对明年3月降息的预期，释放了美联储不急于立刻降息的信号。
12月20日，费城联储主席哈克表示，美联储不需要再次加息，但倾向于在一段时间内维持高利率，以确保通胀回落至2%的目标水平。美联储降息很重要，但不应立即开启这一进程，平息通胀的工作尚未完成。
虽然美联储官员近来均表示不会很快降息，但多数都未明确降息的具体时间表。而亚特兰大联储主席博斯蒂克则给出了相对具体的预测，预计美联储将在明年下半年降息两次。“降息的时机很重要，利率需要在通胀回到目标水平之前足够低，这样才能使经济平稳落地，并且不会因失业率上升而遭到不必要的冲击。”
这也意味着，在近期10年期美债收益率迅速跳水后，未来下降的速度会大幅放缓，降息预期已经在很大程度上被消化。
对房贷利率影响深远的10年期美债收益率未来走向何方仍不明朗。道明证券预计，美联储明年将会从5月启动降息，累计降息幅度可能达到200个基点，因而预计10年期美债收益率可能会在未来一年里继续下挫至3%。“中间派”则认为未来会基本持平，摩根士丹利的预期为3.95%，摩根大通的预期为3.65%，花旗的预期为3.90%。甚至有不少机构预测接下来还会反弹，高盛、美国银行和巴克莱对明年10年期美债收益率的预测依然较高，分别预计2024年底10年期美债收益率将触及4%、4.25%和4.35%。
这也意味着楼市未来可能仍将承受相对较高的压力。尽管融资成本最近有明显的下降，但借贷成本仍是两年前的两倍，这让许多已经锁定低利率贷款的房主不愿出售房屋，因此市场上的房屋供应量低于正常水平。
展望未来，安萨里对记者分析称，初步回暖迹象并不意味着美国住房市场将很快恢复正常。要想让有换房需求的业主们把房子挂牌，让楼市恢复到2019年以前的状态，按揭利率得降至5%，而这在明年不一定能实现。
