21世纪经济报道特约记者陈莎莫 北京报道

       近日，中国交建公告称，公司董事会审议通过《关于中交海投投资凤凰岛重整项目的议案》，同意公司附属中交海洋投资控股有限公司参与凤凰岛重整项目，参与投资凤凰岛重整项目公司的股比不超过82.48%，货币资金投资金额不超过11.05亿元。

       2022年6月，三亚市中级人民法院以三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（简称“凤凰岛邮轮港公司”）不能清偿到期债务且资不抵债为由，裁定受理债权人三亚发展控股有限公司对其进行重整的申请。

       中国交建持有凤凰岛邮轮港公司45%股权，自2014年投资并控制该公司至今，海南历经环保风暴及限购限售等一系列事件，中国交建的这笔投资的回报远未达到预期。若成功参与此次重整，中国交建将“重启”凤凰岛项目。

       “参与三亚凤凰岛项目公司重整，表明中国交建对于该项目仍有浓厚的兴趣。虽然之前在凤凰岛项目上遭遇了亏损，但中国交建可能看到了重整凤凰岛的潜在机会和价值。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出。

凤凰岛变迁

       凤凰岛位于海南省三亚市，是由人工填海造地形成的岛，最初该岛的建设用地被划定为港口建设用地，不存在住宅用地等其他性质的商业开发利用情况。

       几经调整，最终在2008年3月，三亚市规划建设局同意三亚凤凰岛发展有限公司在三宗地块上新建三亚凤凰岛国际养生度假中心项目的5栋公寓楼，这些公寓在2010年开盘并热销。

       中国交建于2014年入主凤凰岛项目公司，当年，中国交建以10亿元收购凤凰岛邮轮港公司45%的股权，同时三亚钰晟投资有限公司将其持有的凤凰岛邮轮港公司10%股权对应的决策权授予中国交建行使。因此，中国交建持有了该公司55%决策权，实际性控制了该公司。

       上述交易完成后，凤凰岛邮轮港公司收购三亚凤凰岛发展有限公司、三亚凤凰岛置业有限公司的100%股权。

       中国交建为这些股权收购支出了49.624亿元。该公司表示，投资凤凰岛有利于公司培育新的经济增长点，可实施对三亚凤凰岛一期资产的整合和后续滚动开发，进而对三亚凤凰岛二期建设开发运营，在获取投资收益的同时扩大中国交建品牌认知度和影响力。

       不过，由于环保问题，中国交建对凤凰岛项目的设想未能实现。

       2017年，中央第四环境保护督察组进驻海南省，凤凰岛被指以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀。此后，凤凰岛被要求停工整改，并于2018年2月恢复经营建设。

       2019年，中央第三生态环保督察组再次进驻海南省开展督察工作，次年，凤凰岛被点名项目整改不到位，被要求仅保留二岛国际邮轮母港码头，拆除其余部分。2022年3月，凤凰岛二岛工程完成拆除。

       中国交建对凤凰岛的投资回报也远未达到预期。

       该公司2023年上半年财报显示，截至今年6月底，凤凰岛邮轮港公司关联的长期应收款及应收质保金约为40.73亿元，其中39.25亿元计提坏账准备。

       目前，凤凰岛邮轮港公司已资不抵债。据中国交建2022年6月发布的公告，截至2021年底，凤凰岛邮轮港公司资产总额约为50.40亿元，负债总额约为186.05亿元。中国交建及控股子公司对该公司股权投资为10亿元，已对其权益法核算至0元。

机遇挑战并存

       中国交建折戟凤凰岛项目的同时，曾涌入当地楼市的投资客也面临投资大幅缩水。

       2010年，凤凰岛一期首批公寓开盘，成交均价超6万元/平方米。当地房产中介介绍，2011年时炒房客涌入，房价一度达10万至14万元/平方米。

       历经环保风暴下的开发停滞、海南全域限购后，凤凰岛公寓房价已大幅下降。

       目前，贝壳平台挂牌的14套凤凰岛二手公寓挂牌均价约为3.57万元/平方米，销售单价介于3.25万元至10.71万元之间。

       多位当地中介告诉记者，看外海的二手房单价大概在7万至10万元/平方米，外海的视野好，但有价无市，买的人少；看内海的单价则约为4万元/平方米。此外，购买这些公寓还要支付成交价20%至30%的税费。

       据当地房产中介介绍，凤凰岛一期开发已相对成熟，虽有部分空地，但目前用于停放直升机。岛内邮轮、冲浪等项目目前正常营业，公寓多数是对外经营的民宿、酒店。

       参与凤凰岛项目公司重整，中国交建只能在二期地块有所施展。

       根据三亚市规划委员会2018年11月发布的《中国（海南）自由贸易试验区三亚总部经济区及中央商务区规划设计方案》及启动区控制性详细规划的批前公示，凤凰岛的定位是国际邮轮母港配套服务，二期全域规划为邮轮母港配套设施建设用地。

       根据上述规划看，在凤凰岛二期打造房地产项目的可能性并不大，国际邮轮母港则存在发展空间。前述人士也认为，中国交建再投资凤凰岛，应该是在岛内建设游玩设施。

       业内认为，凤凰岛二期建设邮轮母港有政策优势，据《海南自由贸易港建设总体方案》，要加快三亚向国际邮轮母港发展，支持建设邮轮旅游试验区，吸引国际邮轮注册。根据《海南自由贸易港口岸建设“十四五”规划（2021-2025）》，预计到2025年，三亚凤凰岛邮轮港旅客吞吐量约为20万人次。

       柏文喜认为，重整凤凰岛项目可为中国交建带来多方面的好处，中国交建在基础设施建设、房地产开发等领域拥有丰富的经验和资源，这些经验和资源可以在凤凰岛重整中得到充分利用。此外，凤凰岛位于海南旅游度假区，具有独特的地理优势和自然资源，重整后可以发展成为高端旅游、休闲、度假胜地，符合中国交建的战略发展方向。

       其进一步指出，凤凰岛项目的重整也面临着一些挑战，首先是政策风险较大，填海造地和房地产开发受到严格限制，未来政策变化可能会对项目产生负面影响。其次，项目本身存在较高的风险和不确定性，例如投资规模大、开发周期长、市场需求变化等，这些因素可能会影响到项目的盈利能力和回报。

       总体而言，柏文喜认为，中国交建重启凤凰岛项目的前景存在不确定性。虽然项目具有一定的潜力和吸引力，但也面临着较大的风险和挑战，公司需要充分评估和应对各种风险因素，制定可行的开发计划和商业模式，以确保项目的成功实施和盈利。同时，与当地政府和相关利益方进行积极沟通和合作，也是项目成功的关键因素之一。