南方财经全媒体记者魏彤 广州报道

日前，广州CBRE世邦魏理仕发布《2023年广州房地产市场回顾及2024年展望》，分析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

具体来看，写字楼市场温和复苏，新项目的去化带动吸纳回弹，TMT行业卫冕年度需求首位；优质零售物业市场受消费旅游市场畅旺带动，人流增长显著，空置去化显著加快；大湾区仓储物流市场乘着跨境电商平台高速发展的东风，空置率创新低；大宗交易市场的卖家以开发商为主，买家则见本地投资者较为活跃。

2023年国内经济恢复常态化发展，为加速经济复苏，政府维持了宽松的财政政策，出台产业政策支持创新和发展商办及产业地产市场也在稳步复苏中，招商措施积极进取。

零售物业空置去化表现亮眼

受宏观经济环境和产业结构调整的影响，广州市零售物业市场在2023年仍经历了一轮积极的变化。消费反弹、假日经济和会展经济所带来的人流增长，广州的餐饮旅游消费逐步回升。广州政府的消费券政策也在一定程度上提振了本地零售市场。

2023年，新开业的优质项目相对较少，在零星传统大型超市和百货闭店的影响下，商场通过调改和积极的去化举措，市场吸纳速度显著提速。在新增供应总计18万平方米的三个项目中，两个项目于第四季度开业，年内累计净吸纳量达到22.2万平方米，空置率从第二季度开始连续三个季度下调，年末降至8.3%。

商场业主通过积极的招租策略和降低租金的让利措施，成功推动空置去化。广州核心商圈租金全年下跌1.8%，降幅明显低于非核心商圈全年4.0%的跌幅。主要是得益于大部分核心商圈是广州主要的旅游目的地，受游客人流增长所带动。非核心商圈的跌幅也从侧面印证其需要付出更高的租金为代价去获得品牌的青睐。

广州优质商业中，餐饮业态表现亮眼，成交占比持续攀升，占全年成交数量的44.6%，同比上升5.6个百分点，五年来在数量占比上首次高于零售业态。成交占比前五位的业态分别为特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐。

2023年国际品牌的广州首店中超八成品牌都是零售业态，且均位于天河区的购物中心，如OTB集团旗下的MM与MM6、国际知名香水香薰品牌的独立门店。本土餐饮集团也开始开拓新领域，包括广州本地西餐品牌卡朋开设的粤菜馆小悦东山、茶饮茶理宜世在粤式糖水上的创新等。

“2024年，广州将有三个共26万平方米的新增优质商业项目开业。经过2023年的较快去化后，广州整体租金水平有望在2024年保持企稳，但商圈及商场间将出现分化。”世邦魏理仕中国区战略顾问部、商业咨询负责人钟廉军表示，但经济持续稳健恢复及商业利好政策出台的预期，以及运营商和品牌旺盛的创新热情，都将驱动广州商业市场在2024年的持续增长。而消费基础设施公募基金的推出，也将利于商业市场的长远发展。

在写字楼市场方面，广州共录得10个项目落成，总计70.7万平方米，供应量同比增加28%。新增项目集中在琶洲和金融城，占全市体量80%以上。全市新项目落成时平均出租率为30%，比过往五年的均值40%有所下降。其中，业主自用以及关联企业升级进驻总面积超过10万平方米，至年末共计27万平方米，同比增加41%，显示市场需求有所恢复。

其中，新旧项目之间及各区域之间的吸纳表现分化。新项目的租赁成果贡献了超过九成的吸纳量。分区域看，琶洲和金融城的净吸纳量占全市近90%，而天河体育中心区域和越秀商务区年内录得负吸纳，这两个传统商务区的写字楼平均楼龄超过15年，面临着租户流失的挑战，可见，租户对于品质升级的追求是影响租赁决策的重要因素。

今年，广州将迎来11个新项目，共计88万平方米的办公面积进入市场，其中近八成位于在琶洲和金融城这两个核心拓展区。世邦魏理仕预测市场租金继续承压，但随着经济增长回归正常轨道以及需求不断复苏的预期下，市场活力将有望迎来提升，带动吸纳量继续回弹。

仓储物流空置率较第一季度下降19.4%

2023年，广州仓储物流空置水平跌宕起伏、年供应和吸纳量创下历史新高，彰显了市场的动荡与潜在机遇。

纵观全年，仓储物流市场供应量达107.2万平方米，较2022年增长近五倍，然而上半年的空置率一度超过20%。第三季度跨境电商成交爆发，峰回路转成为市场的救星。第四季度，花都新增供应的非保税干仓被整租，使空置率在年末降至2.5%，较2022年末下降了7.4个百分点，更较2023年第一季度的空置率高位下降了19.4%，全年净吸纳量高达130万平方米。

“得益于跨境电商的快速扩张，广州仓储物流市场成功脱颖而出，令珠三角仓储物流市场走出了区别于国内其他区域的行情。”世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部产业地产负责人邓伟说。

2023年主要跨境电商平台在广州录得15宗，共117万平方米的高标仓库新成交及扩租。而在珠江口西岸邻近广州的城市，合共录得33宗约295万平方米的成交，其中75%的园区是以整租（包园）的方式承租。跨境电商的整租偏好，尤其利好具有大面积空置或整栋空置的物业。

与大面积整租物业相比，小面积的高标仓需求并未在疫情结束后得到恢复，仅录得第三方物流和汽车零部件制造商等相对较少的成交量。小面积空置去化周期较长的情况、国内大型物流仓储运营商采取的积极租赁策略，均对租金表现有影响，全年租金同比下跌2.3%。随着下半年空置率重回个位数水平，租金跌幅显著收窄并于第四季度维稳，录得0.1%的环比跌幅。

位于广州增城的“东部公铁联运枢纽”于年内出让多宗物流用地，显示该特大型物流枢纽的建设正在快速推进中。2023年广州出让的工业用地中，有174万平方米带有仓储用途的建设用地，其中增城区就占比63%，“东部公铁联运枢纽”有望在未来几年成为广州重要的物流仓储核心片区。

邓伟表示，制造业的仓储需求在2023年下半年已开始逐步复苏，新兴的连锁折扣零售业态也在兴起，广州及邻近城市的小面积需求有望得到持续增长。2024年，广州高标仓市场将维持较低的空置水平，租金有望从低谷中反弹，跨境电商的蓬勃发展为市场带来新的动能。

近年来房地产企业出于增加资金流动性的目的而加速处置资产，使开发商出售持有物业成为主要的标的来源，本年的成交延续了这一特点。2023年，广州投资市场录得22宗成交，成交金额总计154.7亿元，同比减少4.3%。成交资产类别涵盖写字楼、零售物业、酒店和厂房等，以成交金额计算，写字楼的占比最高，达到79%。

其中，开发商类企业在卖家构成中占比接近九成。相较于机构投资者，私人投资者更青睐于总成交金额五亿元以下更容易把握良机快速完成交易的物业；另一方面，自用型企业买家是需求主力，成交金额占比接近40%，同比增长15个百分点。

“今年优质写字楼市场继续延续供应高峰，可售物业增加或引致资产价格进一步下调，资本化率短期小幅走扩，有利于投资者尤其是有办公刚需的自用型买家抓住价格松动的时机入场，促成交易。另一方面，跨境电商在华南的巨量扩张使投资者的目光更加聚焦仓储物流物业，和同被列入公募REITs领域的商务园区物业继续成为热门的投资资产类别。” 世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷说。