21世纪经济报道记者张敏 实习生刘玉婷 北京报道 3月5日上午9时，十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。其中对房地产工作颇有着墨。
在回顾2023年工作时，政府工作报告提到，过去一年来，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作，制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。
对于2024年，政府工作报告提出，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。
具体而言，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
与往年相比，2024年政府工作报告还首次提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
此外，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。
业内分析人士表示，“防风险、促稳定”仍是今年楼市政策的底线目标，一系列化解风险的政策也将继续施行。在此基础上，针对房地产市场正在发生的新变化，相关政策也将陆续推出，如构建房地产发展新模式、完善基础性制度、推进“三大工程”等。
防风险仍是底线
自2021年下半年出现流动性紧张局面以来，房地产风险的防范，一直是监管部门关注的重点。
其中，2023年的政府工作报告，首次在化解风险的工作大项下提及房地产，并提出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”
在2023年年末的中央金融工作会议和中央经济工作会议上，同样提到了化解房地产领域风险。其中，中央经济工作会议将房地产与地方债务、中小金融机构的风险并列，并提出，“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
2024年政府工作报告，再次在“化解风险”的工作大项下提到房地产，并基本延续了中央经济工作会议的表态。
业内分析人士指出，“防风险、促稳定”仍是今年房地产政策的重要目标。
在此目标下，相关措施也将继续强化。除政府工作报告中提出的“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”外，近期各地陆续推进的“城市房地产融资协调机制”及房地产项目融资白名单制度，也是重要方面。
根据住建部的数据，截至2024年2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
住建部和金融监管总局还要求，今年3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完成“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题。
业内分析人士指出，建立城市房地产融资协调机制，是今年防范楼市风险最重要的举措。此举体现出对房地产融资的管理更加精细化，同时也有助于市场预期的修复和信心的恢复。
新变化与新措施
与往年相比，今年政府工作报告仍有新意出现。其中，“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”首次在政府工作报告中被提出。
分析人士认为，这一提法体现出房地产发展面临的大环境发生了变化，理解这种变化，对理解未来的政策取向至关重要。
对于这种变化，监管层此前已有相关解读。2023年10月，国家统计局副局长盛来运表示，经过近20年的高速增长后，房地产出现调整是正常现象。按照机构的解读，这也说明房地产发展已迈向新阶段。
但同时，房地产持续高质量发展，仍有很强的支撑。一方面，当前我国的常住人口城镇化率为65.2%，户籍人口城镇化率仅为47.7%。所以，无论从数量还是从质量来看，城镇化都有较大的提升空间。另一方面，虽然我国的房屋总量已经达到400亿平方米左右，但中小户型偏多，改善潜力较大。
盛来运表示，“房地产总体上处在一个调整阶段”。
在这一阶段，供需关系表现出一些新特点，政策导向也将随之发生变化。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，推进新型城镇化过程中，3—4亿的新市民、年轻人、工薪阶层、人才群体等对于低成本、配套好、区位好的租赁住房、产权住房有着较大需求，而现在的高价商品房为主的供应模式无法满足这种需求。
因此，必须要加大保障性住房建设和供给。
他还表示，需要完善商品房相关基础性制度，也就是在“人房地钱”要素配置和良性循环。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根据需求摸查，建立配租和配售组成的保障体系，“保障+市场”的平衡体系；地的因素就是以人和房的因素，决定地的供应，要实现低成本、职住平衡、配套完善的组合；钱的因素就是根据房屋和土地供应分析项目供应，资金来源，包括融资对接机制下的贷款资金、保障房项目清单制下的公共资金、市场资金等。
此外，在传统模式下的房地产投资和消费出现降温之时，新的动力也在不断培育。政府工作报告提到保障房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”，并继续强调稳步实施城市更新行动。分析人士认为，2024年，这些领域将迎来持续的政策支持和更多的发展机会。
