21世纪经济报道记者吴斌 上海报道

随着近期10年期美债收益率意外持续狂飙，美国房贷利率也再度飙升，楼市阴云密布。

当地时间4月18日，美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，美国30年期抵押贷款平均利率从6.88%跃升至7.10%，创下2023年年底以来的最高水平，更是2021年年底的两倍多。

在高企的贷款成本冲击下，美国刚需的购房热情再度受到打压，美国房地产市场早前的回暖势头戛然而止。

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者分析称，美国房贷利率回升，突破7%的心理关口，让从去年年底开始盼望按揭利率下调的刚需买家们失望，他们更加无法负担购房款，买房只能一拖再拖。

事实上，早在房贷利率再度突破7%之前，二手房市场就已经阴云笼罩。4月18日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，3月成屋销售环比下跌4.3%，为2022年11月以来最大单月跌幅。

从种种迹象来看，“小阳春”已基本泡汤，高利率、高房价双重暴击下美国楼市复苏之路注定崎岖不平。

“小阳春”泡汤

今年早些时候，美国房屋销售一度开局强劲，从去年秋天的数十年低点回升。但随着美联储暗示短期内不会降息，升温势头似乎已经消退。

具体来看，美国3月成屋销售总数年化419万户，低于预期的420万户，2月为年化438万户。3月成屋销售环比下跌4.3%，为2022年11月以来最大单月跌幅，预期为下跌4.1%，而2月曾大涨9.5%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，尽管房屋销售一度从周期性低点反弹，但由于房贷利率仍然高企，房屋销售再度遭遇冲击。与新冠疫情前的高点相比，现在的就业岗位增加了近600万个，这表明市场上有更多潜在购房者无法上车。

在成交量下跌之际，供应短缺下的房价仍十分强势。3月成屋价格中值为393,500美元，较上年同期上涨4.8%，连续九个月同比上涨，并创下有记录以来3月份最高价格。不断上涨的房价叠加居高不下的抵押贷款利率，美国民众面临的是一个艰难的市场。

与此同时，截至3月底，市场上有111万户待售房屋，比一年前的97万套大幅增长14.4%。部分房主可能正在接受高贷款利率的新常态，他们无法再推迟搬家了。按照目前的销售速度计算，需要约3.2个月的时间消耗掉市场上的供应量，高于去年同期的2.7个月，也高于2月的2.9个月，但仍低于5个月的库销比，意味着市场供应依旧偏紧张。

此外，成屋销售报告中有一个“意外之处”，尽管房贷利率和房价双双处于高位，但进入市场的首次购房者比例有所增加，占3月份所有交易的32%，高于2月份的26%，比一年前高出28%，同时3月份投资者的比例有所下降。

在这背后，今年3月NAR宣布了一项历史性的和解协议，预计将改变购房者和卖家向房地产经纪人支付费用的方式。虽然这项协议尚未得到法院的批准，但已经在房地产行业引发了冲击波，一些买家计划在新规生效之前寻找住房。

对此，Lawrence Yun表示，很高兴看到首次购房者比例上升到30%以上，3月的诉讼和解协议意味着买家可能需要拿出额外的资金来支付一些专业代理费用，他们希望在7月份新规定实施之前完成交易过程。

安萨里对记者表示，在高利率冲击下，部分刚需买家们被迫改变策略，坐等不如早买，以免利率变得更高更难以承受。但更多买家还是只能等待，换房、搬家计划只能搁置。

美国楼市将往何处去？

在美国楼市成交量低迷之际，房价却不跌反涨，这意味着住房通胀压力短期难消，或将加剧美联储紧缩压力，最终进一步冲击楼市。

美国3月CPI数据再度“爆表”，环比上涨0.4%，同比涨幅反弹至3.5%，双双超出市场预期。背后的关键原因正是住房价格，占CPI权重约三分之一的住房成本3月环比上涨0.4%。

平安证券首席经济学家钟正生告诉21世纪经济报道记者，住房相关支出占美国CPI和PCE的比重分别为36%和15%左右，调查逻辑相似，都主要包括“直接租金”和“业主等价租金（OER）”两大部分，其中OER占七成以上。而且住房通胀指标会滞后于房价变动，既因为房价变动领先于市场租金（经济原因），也因为市场租金领先于CPI调查数据（样本和行为原因），后者的滞后程度更大。

钟正生警告称，2023下半年以来美国房价增速回升，可能令2025年住房通胀有所抬头，孕育“二次通胀”风险。这或许意味着美联储在年内不应急于降息，尽量抑制当前的房价增速。未来房租通胀能否放缓？这将是美国通胀率能否回落至2%附近的关键因素。

在住房通胀等多重因素影响下，美联储的货币政策预期也愈发鹰派。纽约联储主席威廉姆斯表示，美联储并不急于降低利率，经济数据将决定采取行动的时机，目前还感受不到降息的紧迫性。他甚至还表示，虽然再次加息不是基本预测，但如果数据提醒美联储需要通过加息来实现目标，那就会这样做。

“鹰王”卡什卡利更为激进，直接站队年内不降息，首次降息可能要到明年才合适。“我们需要观望，只要需要就保持耐心，直到我们确信通胀率正在回落至2%。”

需要注意的是，去年10月，美国30年期抵押贷款平均利率一度达到7.79%的20年高点，房屋销售处于近30年来的最低水平。随后，市场预期美联储将在2024年大幅降息，抵押贷款利率开始下降。

但好景不长，令人失望的通胀报告和经济依然强劲的迹象迫使美联储保持观望，推迟了首次降息的时间。市场已开始担心，素有“全球资产定价之锚”之称的10年期美债收益率可能重返5%，进一步加剧房贷成本。Vanguard国际利率主管Ales Koutny警告称，美国国债市场正接近可能引发大规模抛售的水平，10年期美债收益率有可能重回5%。

在一系列因素冲击下，美国楼市“量跌价涨”未来可能会转变为“量价齐跌”。安萨里对记者表示，楼市春寒料峭，预计今后几个月楼市成交量还将继续偏冷，如果这种情况持续到年底，房价会回调吗？在长期高利息的新常态下，房价最终或将下降。