“最近一手房价格有一些下降,有兴趣可以来看看。”
距离香港全面“撤辣”近五个月时间,香港楼市在经历了一番火爆的销售行情后,潮水逐渐退去。一位房产中介对21世纪经济报道记者表示,不同于刚“撤辣”后火爆到排队的景象,目前的香港新盘售楼处稍显冷清。
2月28日,香港楼市“平地一声雷”。香港特别行政区财政司司长陈茂波宣布,即日起撤销所有住宅物业需求管理措施,住宅物业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税,这意味着香港楼市重新进入“零辣招”时代。
对于非香港永居人士购房而言,在“撤辣”前需要支付的税率为15%,包括7.5%的买家印花税和7.5%的新住宅从价印花税。在全面“撤辣”后,这类人群的购房税费负担与香港置业人群看齐。大批有意愿在香港置业、投资的内地客闻声而动,奔赴香港看盘扫货,来自内地的看房团成为关口的一道独特风景。
根据香港土地注册处数据,今年6月香港住宅楼宇买卖合约数量为3856套,环比下降30.5%,较今年4月的成交高点8551套腰斩。不过,受访专家指出,即便近期销售数据出现回落,整体楼市销售行情仍然比去年同期乐观得多。
展望后市,“取消‘辣招’只是买家购房众多因素的其中之一,经济环境以及美联储利率(政策)等也会影响购房者的购买意愿。倘若其他因素改善,相信购房需求会随之释放。”美联物业首席分析师刘嘉辉向21世纪经济报道记者表示。
经历多轮调整后,房地产的大开发时代已落下帷幕,去库存成为关键词,这个过程需要多久?似乎没人可以给出一个确切的数字。
“撤辣”效应减弱
今年4月,香港全面“撤辣”带来的提振效果集中爆发。香港土地注册处数据显示,香港住宅楼宇买卖合约数量从2月的2375套上涨至3月的3971套,并在4月创下8551套的成交高点。
在这波难得的“小阳春”行情中,香港开发商为促进去化大力度劈价。比如长实与港铁合作的港岛南岸BLUE COAST 3B期项目在今年3月推售的部分单位折实均价为21968港元/呎(1呎约为0.09平方米),而港岛南岸第一期晋环项目于2021年4月推出时,折实均价约2.9万港元/呎,长实执行董事赵国雄当时坦言,“蚀少当赚”。
美联物业分析指出,“撤辣”后发展商积极销售货尾,同时以低市价推售全新盘,带动一手交投急升。该公司的统计数据显示,撤辣后3个月(2024年2月28日~2024年5月26日),一手住宅成交量达到7314宗,而撤辣前3个月(2023年12月1日~2024年2月27日)仅为1952宗,前者是后者的3.7倍。
二手市场同样急速升温。撤辣后2个月(以4月~5月住宅注册量反映3月~4月的实际市况),二手住宅录得9888宗成交,而撤辣前2个月(以2月~3月住宅注册量反映1月~2月的实际市况),二手住宅成交量仅为4920宗,前者是后者的2倍。
步入5月,市场明显降温。香港住宅楼宇买卖合约数量从4月高点下降至5546套,但仍为今年上半年次高点。6月,成交数量进一步下降至3856套,与今年1月的成交水平(3477套)相当。
刘嘉辉分析称,目前一手市场数据的回落属于正常情况,虽然近期出现回落,但整体楼市销售数据仍远高于去年同期,上半年的一手楼盘销售量已达到2023年全年销量的80%~90%。
与此同时,降价潮并未结束,如旭日国际近日推出的新盘黄金海湾·意岚首批139套,折实均价约9988元/呎,该价格较附近去年9月开价的新盘价格约便宜一成。
这使得二手市场价格进一步承压。仲量联行研究部资深董事钟楚如表示,5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半,新盘价格屡创多年新低。由于不少置业人士均倾向购买新建物业,而新盘价格显著回落,二手物业的业主需要再下调价格才能与新盘竞争,以吸引买家,这令二手市场面对更大的下调压力。
一手楼劈价揽客,二手楼跟降竞争,这套组合动作带来客户的同时,亦使香港楼市价格陷入低迷。香港差饷物业估价署数据显示,香港商品住宅售价指数于今年首五个月回落1.7%,已从2021年9月楼价高峰期回落23.1%。其中,二手住宅价格整体已回落至2016年的水平;一手住宅价格较2015年同类型项目低逾10%。
跌跌不休的楼价正加剧买卖双方的博弈,一部分潜在买家对于入手与否显得更加踌躇。“购房者在价格下跌的时候会更多地选择观望。”刘嘉辉表示。
内地投资客少了
全面“撤辣”之初,内地客大量涌入香港楼市。
美联物业数据显示,今年第一季内地买家的一手注册量占比为37.2%,这已是历史高位水平,4月进一步上升至44.2%;一手注册金额也从一季度的49.5%上升至4月的57.1%。该数据也显示出,内地客的购房金额相对较高。仲量联行曾于今年3月指出,楼价3000万港元以上的豪宅新盘,内地买家占比由去年10月前的少于一半,攀升至近期的约70%。
仲量联行香港主席曾焕平对21世纪经济报道记者分析称,内地买家于撤辣后涌入香港楼市,为楼市带来新需求,然而,香港本地买家受到高息影响,置业意愿减弱,此消彼长下,新需求的影响有限。
这波来自内地的潮水袭来快,退潮亦很快。“近期以投资为目的的内地购房者大幅缩减,而刚需购房者的需求仍然稳健。根据公司目前接触的客户分析,购房者中40%为投资需求,而60%为刚需。”香港房产中介公司品正置业总经理伊娜对21世纪经济报道记者表示。
对内地投资客而言,租金回报率仍是主要考虑因素。深圳市民小史告诉21世纪经济报道记者,“同样的钱投资香港房产,租金回报率比深圳高,但资金出境是一个问题。”小史称,考虑到资金出境的问题,到香港置业的打算仍止步于前期了解,并未实际到港看盘。
伊娜称,目前香港楼市的整体租金较高,主要是因为高才通等人才计划带来新移民,以及暑期学生租房潮带来需求猛涨。
尽管租售比不错,但按揭利率的问题也需谨慎考虑。“目前香港的新房按揭贷款利率大约为4.125%,对投资者而言仍然负担较重。”伊娜称。
银行也未必会轻易放贷。曾焕平表示,在持续高息及物业估值下滑的环境下,银行收紧了按揭贷款的审批,对向来倚赖银行贷款的本地买家造成影响。
在全面“撤辣”之初,中金就曾表示,考虑目前趋势下年内房屋租售比未必能匹配至按揭贷款利率,以及库存水平修复仍需时日,要确认2024年是香港本轮房地产周期的拐点可能为时尚早。
目前市场普遍预计美联储会在9月开启降息,这会否带动香港按揭利率走低?
花旗银行投资策略及资产配置主管廖嘉豪认为,虽然目前数据反映,美联储有迫切需要减息,但香港银行未必会立即跟随,今年实际按揭利率或继续保持在4.14%或以上,市民供楼成本未必会大幅下降。曾焕平也向记者表示,“即使美国减息25至50个基点,也不太可能对香港按揭利率构成显著影响。”
“香港住宅的投资价值仍然凸显,整体租金在过去一两年中不断攀升,租售比可达百分之三点几甚至更多。”刘嘉辉强调,随着市场的变化,香港楼市的投资价值仍能吸引投资者入市。
香港楼市的租金在近一两年来不断“狂飙”。根据中原城市租金指数,从2023年1月开始,该指数由108.13上涨至2024年6月的120.28,租金回报率由2.61%提升至今年4月的3.09%。
一位在香港工作的曾先生告诉21世纪经济报道记者,“在九龙或者港岛一些较为热门的地段,前两年17000港元/月能租到的房子,现在都涨到了18000~19000港元/月。”他表示,如果房价进一步下跌,或者利率进一步下行,待到房租与按揭贷款月供相接近时,他会考虑购置房产。
伊娜预计,随着美联储利率进入下行通道,租金水平不断攀升,再加上房价不断回落,会推动有购房意愿的租客转租为买。
低迷中的博弈
考虑买房的时候,每个人都会算一笔账。
“我们现在月租金15500,要买这套的话,总价应该在550万,首付20%的情况下月供至少20000。要买会很吃力,但这两年里租金也涨了很多。”在香港的白兰告诉21世纪经济报道记者。
无论是投资客还是刚需客,大家都在观望房价走势。美联楼价指数显示,近一年来香港楼市价格持续下滑,2023年7月,美联楼价指数报151.8点,今年7月该指数报132.6点。全年下行趋势中,只有交易异常积极的4月出现了小幅上升。
刘嘉辉预计,全年楼市价格将会上下波动0.5%左右,之后几个月的新房市场销售额可能会稳定在1000宗/月左右。曾焕平的预测则要消极得多:今年下半年中小型住宅价格预计将下跌约10%,豪宅价格将因新供应量增加而下跌5%至10%。
在二手市场,买卖双方、卖家与卖家的博弈也正在上演。“二手房市场目前出现两极分化的状况,一部分卖家为了套现出手选择大幅降价,而另外一部分卖家则由于目前租金回报率较高、自身财务状况较好而选择维持挂牌价格。”伊娜表示。
值得注意的是,“由于新盘大力降价促销,目前新房与二手房市场出现倒挂现象,即新房价格低于二手房。”伊娜指出。刘嘉辉也称,目前新房市场的供应充足,开发商库存较高,因此开发商定价会相对保守,一些新盘的价格会低于楼盘周边的二手房,这样的情况从短期来看仍会持续。
展望后市,去库存已是行业共识。“香港主要的开发商目前正在去库存阶段,需要至少半年到一年时间才能消耗掉过剩的库存。”刘嘉辉预测。