温彬（中国民生银行首席经济学家兼研究院院长）

王静文（中国民生银行研究院宏观研究中心主任）

近日，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（简称《决定》）正式发布，专门对房地产市场作出部署，要求“加快构建房地产发展新模式”“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”。此前的三中全会新闻发布会也重申要促进房地产市场平稳健康发展，为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。

房地产业无疑仍然是国民经济的支柱产业，其规模之大、链条之长、主体之广、交集之深为其他任何行业所难以替代。但随着供求关系发生重大变化，房地产市场自2021年以来处于持续调整过程中。截至今年上半年，房地产开发投资完成额为5.25万亿元，大致相当于2017年同期水平；房地产销售面积4.79亿平方米，大致相当于2014年同期水平。

为扭转市场下行局面，今年以来的房地产政策也发生了巨大变化。4月30日中央政治局会议提出“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。将此前推行近两年的“保交楼”改成“保交房”，即不仅要按照项目规划要求让房子达到可居住状态，而且要保障办理产权证和配套设施完备等，政策支持力度显然更大，也更有利于促进购房者信心恢复。

更重要的是，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，继2015年末的供给侧结构性改革之后重归“去库存”。随后，一系列配套措施接连出台，包括开展商品房收储用作保障房、央行推出3000亿元的保障性住房再贷款，以及下调首付比例、取消房贷利率下限和降低公积金贷款利率等。

居民购房成本和购房门槛大幅下降，由此带来了刚需和改善性需求的集中释放。从6月份数据来看，一线城市新房和二手房价格环比降幅均出现收窄，全国房地产销售面积和销售额降幅也有所收窄，房地产开发投资累计增速持平上月，市场显示出积极变化。

但进入7月份之后，市场成交量明显回落，政策效果和可持续性有待进一步观察。正是在这一背景下，三中全会公报首次提及房地产，要求落实好防范相关风险的各项举措。7月19日举行的新闻发布会上，相关部委提出要长短结合、综合施策，化解市场风险。《决定》也专辟篇章，部署房地产相关措施。

结合政策表现来看，短期内要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。除了继续激发需求之外，6月下旬住建部已经开始推动县级以上城市开展已建成存量商品房收储工作。各地正通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，对尚未开发或已开工未竣工的存量土地进行妥善处置盘活。《决定》也强调“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，进一步降低购房成本和门槛。

中长期内，则是要加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端。从《决定》来看，新模式的“新”，集中体现在两个方面：一是“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，加快建立租购并举的住房制度。二是改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，以及完善房地产税收制度。这里的税收制度应主要指营业税、个税、契税等交易环节的税收。

总体来看，虽然房地产市场仍在调整，但未来发展仍有较大空间：一是城镇化仍在继续，与发达经济体相比还有10多个点的提升空间，每年约有超过一千万的农村居民进入城镇；二是户口城镇化率和常住人口城镇化率相差将近18个百分点，意味着有3亿左右的非户籍人口在就业地的住房需求没有得到很好满足；三是6亿多城镇户籍人口中，相当一部分人对高品质住房有改善性需求。这些都为下一阶段房地产市场的企稳回升提供了基础。

此前的发布会上，相关部门要求“坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题，加快新旧发展动能转换”，这与三中全会精神相符，也将是未来房地产市场发展的基本导向。