21世纪经济报道记者 张伟泽 香港报道
“目前我们所接触的内地买家对于香港豪宅的热情还是很高的，香港的豪宅盘本身较为稀缺，投资价值较高。” 香港房产中介公司品正置业总经理伊娜对21世纪经济报道记者表示。
今年2月底香港宣布“撤辣”，随之而来的需求已经逐步释放，地产市场整体的交投量呈现下降趋势，但香港豪宅市场成交却一枝独秀。
香港对豪宅的定义比较模糊。根据利嘉阁地产总裁廖伟强在专栏上的介绍，一般香港的豪宅楼价必须超过2000万港元，达到政府收取印花税的最高标准税率4.25%，其次实用面积必须达到香港差饷物业估价署分类当中的D类别或以上，即是实用面积1076方呎（1平米约为0.09平方呎）或以上，能够符合这两个标准，才可定义为豪宅。
根据中原地产数据，2024年上半年，香港价值2000万港元以上的私人住宅买卖合约登记达1577宗总金额706.51亿港元，较2023年下半年分别大幅增长130%和53.5%，创两年半以来新高。
内地买家购买意愿强劲
在这一轮豪宅成交中，内地背景买家无疑占据了主导地位。
伊娜表示，其公司目前所经手的2000万港元以上的豪宅盘，大部分的买家拥有内地背景，如近年来通过“高才通”来港的人才或此前通过投资移民计划来港的富豪。这些人在其所接触的内地客人中占比超过80%。
根据美联豪宅报告，按已知买家姓名作分析(以买家姓名的英文拼音鉴别是否为内地买家，并不包括以公司名义入市的个案)，今年4月份内地背景买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市2000万-5000万港元一手私宅注册量比率为73.4%。
一位通过高才通计划来港发展的C先生对21世纪经济报道记者表示，他从去年就通过高才通计划来港发展，考虑到目前香港房价已经具备投资价值，同时由于子女也一同随其来到香港，因此还是希望能够在香港购置一套房子用于自住。他目前正在考虑在何文田的学区房“朗贤峰”，该楼盘的售价约为3000万港元。虽然目前该楼盘的售价已经达到C先生的预期，不过他仍在对比其他地段的同等价位的楼盘。
美联物业首席分析师刘嘉辉对21世纪经济报道记者表示，目前能够观察到很多通过高才通或优才计划来到香港的内地居民对于香港豪宅购买意愿较强。不过对于一些刚来到香港的优才而言，他们仍需要时间了解香港楼市。
香港超豪华住宅受到内地背景买家欢迎
据记者了解，在整体豪宅市场中，内地背景的买家对与超级豪宅更为热切。
美联豪宅报告指出，今年4月按已知买家姓名作分析，内地背景买家占比随着成交金额的上升同步增加，超过5000万港元的内地背景买家比例远高于其他金额类别，表明内地买家比本地买家更钟情于购买高价豪宅物业。
根据莱坊发布的《全球超级豪宅报告》，2024年第二季度，香港超级豪宅市场（价值超1000万美元以上）在今年第二季度录得61宗交易，同比上升69%，为全球第三活跃的超级豪宅市场，主要由内地买家需求带动。
值得注意的是，7月24日，港岛区豪宅新盘——寿臣山15号项目的3号洋房，以7.17亿港元成交，买家采用35天现金付款计划入市。这也是港岛区今年以来最大金额的一手住宅成交。
伊娜对记者表示，尽管整体豪宅市场的需求较为旺盛，但仍然能够观察到两极分化的情况。相较于2000-4000万港元区间的买家，超豪华住宅的买家购买需求更为急迫，他们普遍认为香港楼市的调整已经接近尾声，同时美联储即将到来的降息周期将会给楼市带来利好。
伊娜进一步指出，对于超豪华住宅的买家而言，他们主要的购房目的为资产配置。“这些买家的现金较为充裕，很多买家甚至可以全款付清购房款。”
仲量联行香港主席曾焕平对21世纪经济报道记者表示，在目前的市场环境下，内地买家入市的主要动机集中于资产配置及保护资产价值。绝大多数买家已将豪宅物业定位为长期投资。买家以谨慎的态度进入市场，更加重视豪宅的稀缺性所带来的长远保值能力，而非短期升值空间。
根据美联豪宅报告，6月份（5月24-6月24日）香港超过5000万港元的住宅一二手销售量均有回升，其中新盘销售量从23套回升至27套，环比上涨17%，二手交易量由17套上涨至19套，环比上涨11%。
利嘉阁地产半岛豪庭分行的客户主任吴卓轩也印证了这个观点，吴卓轩目前主要负责豪宅盘的销售，今年完成了8宗豪宅盘销售，成交价均在8000万港元以上。
他对21世纪经济报道记者表示，他目前所接触的内地背景买家对于香港的豪宅市场购买意愿很强烈。他所接触的房产买家很大一部分是以刚需为主。很多买家是已经在香港有过一段时间的居住经历，对香港的环境相对较为了解，且未来决定在香港发展。而这些买家的购买原因与伊娜所言大致类似，主要由于美联储即将到来的降息周期以及对楼市调整接近尾声的判断。
第一太平戴维斯住宅销售部主管黎汉群表示，近期市场波动以致出现了在以往市场上难以得到的超级豪宅，吸引了超高净值人士家庭追逐其稀有优质资产的兴趣。
超豪华市场出现“投降式出价”
不过相较于需求的上升，超豪华住宅市场则是出现下降，市面上出现了不少“投降式出价”。
根据第一太平戴维斯8月发布的报告，香港高端住宅市场正在经历显着动荡，减债销售主导了超豪华住宅市场，目前的平均成交价格相较于疫情期间的评估价下降46%，这主要因为出现多宗减债销售事件，许多业主被迫出售物业以偿还拖欠的债务。
在今年7月，香港山顶种植道46号4幢洋房以11亿港元全数售出，成为“撤辣”后最大单一成交。该豪宅项目每幢洋房实用面积介于4060至4432平方呎，配备私家花园、泳池等设施，平均呎价约64759港元，相较于高峰期的价格下调约50%。据了解，此四幢洋房原本的持有者为何崇本家族。何崇本为香港高端物业公司九龙企业的创始人。
根据媒体报道，在2024年1月，添利工业公布旗下财务公司同意向借款人何崇本家族（包括亨景公司、何崇本及何世荣）提供8500万港元有抵押贷款，为期12个月，借款人以一项住宅物业的其中两层及部分车位作抵押，平均年利率高达20%，即借款人一年需要支付多达1700万港元利息。
刘嘉辉表示，目前香港豪宅市场出现抛售主要可能因为目前香港金融市场不景气，同时美联储长期高利率环境对于全球经济环境的影响，部分卖家主营业务出现困难，资金流出现问题，因此急于甩卖。
随着香港物业价格下跌，不少银行和财务公司的抵押品价格也随之下跌，为保证自身利益，银行和财务公司有可能会要求贷款人提早偿还按揭贷款，也就是香港所谓的“call loan”。这会对贷款人在短期内造成较大的资金压力。如果贷款人无法偿还，则抵押的物业则会被收回拍卖。
对于中小企业被银行收紧借贷、Call Loan（要求提前偿还贷款），8月23日，香港金管局和香港银行公会成立了联合“中小企业融资专责小组”(小组)。香港金管局称，自今年8月23日宣布成立小组以来至9月4日，香港金管局和银行收到70多宗来自不同行业的查询及个案，其中约有20%的个案涉及物业按揭贷款。
中原地产最新数据显示，香港因无法偿还贷款被银行收回的银主盘存量连续3个月上升，8月增至344间，创近17年以来新高，总值超过35亿港元，其中超过40%银主盘归属于被财务公司回收后转手的物业。一般而言，由于急于成交，银主盘的售价会较市场的挂牌价低20%-30%。
超级豪宅市场整体仍然稳定
从中原地产提供的数据来看，尽管香港银主盘存量不断上升，但住宅银主盘仍是以楼价1000万港元以下细价楼为主，占比超过80%。记者通过查阅美联物业的银主盘数据了解到，美联物业目前所出售的超过5000万港元的超级豪宅银主盘仅有6个，占其售卖的银主盘总数的8%。
伊娜指出，从她的观察来看，由于现金流困难的甩卖仍属于个别现象，其所经手的交易虽然价格上有所下降，但并没有出现“劈价”（大幅降价）的情况。她举例称，其公司在一周前所成交的香港马鞍山地区的别墅，最终成交价较2021年时的挂牌价仅有微微下调。
记者查阅了不同地区超级豪宅市场的一手盘后了解，目前香港超级豪宅一手新房的挂牌价相较于2021年成交价仅有约10%左右的折让。
曾焕平表示，虽然香港豪宅在“撤辣”后仍处于价格下行阶段，但目前并未观察到明显的抛售潮，目前仅是由银行接管的豪宅物业较去年有所增多。他补充称，在整体市场下行阶段，豪华住宅相对于中小型住宅更具抗跌性。目前市场上一些顶级豪宅出现大幅亏损成交的主要原因是豪宅所涉及的金额过于庞大，同时在豪宅市场区间的购买力不足。
伊娜补充道，超豪华住宅市场本身交易量较小，容易受到个案影响。由于豪宅市场的差异性较大，每一套房子的成交都会受很多因素的干扰，因此很难判断。“山顶的房子总共也没有多少套，确实是一个货一个价了。”
根据第一太平戴维斯提供的数据，虽然同样是在山顶区域，但7月成交的山顶寿臣山3号屋的成交单价为每呎74000港元，而山顶道99号，101号和103号洋房的成交价则为每呎59905港元。
伊娜表示，由于地理条件限制，香港的豪宅市场本身供应量有限，因此存在稀缺性，市场波动所导致的放售还是能够吸引很多超高净值的买家入场。
根据香港差饷物业估价署发布的《香港物业报告 2024》，截至 2023 年底，在不包括村屋的情况下，香港共有126.9万个私人住宅单位，而洋房数量只有19668幢，即仅占香港单位总数的约1.55%。
刘卓轩表示，目前豪宅二手市场供应量相较于此前有所减少，很多卖家本身不存在房贷压力，持货能力较强，因此在目前的市况下，市场的价格并没有达到他们的预期，他们并不会选择将挂牌价下调，而是选择封盘，暂停销售。同时，即将到来的美联储降息周期也对市场预期带来提振。
8月21日，美联储公布联邦公开市场委员会（FOMC）7月30日至31日的会议纪要，预测美联储9月将首次降息，今年晚些时候至少还会再降息一次，明年将进一步放松货币政策。8月23日，美联储主席鲍威尔更是在全球央行年会的发言中向市场传递了一个明确的信号：政策转变的时机已经到来。
刘卓轩举例称，在八月底美联储降息信号发出之后，有卖家直接将挂售的订单封盘，暂停销售，之后更是卖价由1.4亿港元提升至1.7亿港元。他表示，虽然豪宅市场买家通常现金充裕，按揭贷款利率对这些买家而言影响不大，但美联储的降息周期的到来带动了整体房地产市场回暖的预期，因此也会影响到卖家的心理价位。
刘嘉辉认为，在以往的观察中，香港豪宅市场很大一部分的买家来自港股IPO公司的初始股东。目前来看，由于港股整体集资额下降，此类买家的数量也随之减少。刘嘉辉认为，在今年年底前，香港豪宅市场整体表现还是会跟随整体楼市发展，如果美联储降息且香港利率跟随下降的话，对于香港新股市场会有提振，带动前述买家入市。如果前述的假设成立，预计利好影响会在今年年底至明年年初时显现。
曾焕平表示，在2022年至2024年期间，平均每年约有400个超过160平方米的豪宅单位竣工，而未来三年内，此类豪宅的供应量将显着收缩，每年仅有约100个单位落成。根据美联豪宅报告，2019年-2023年期间，共有708幢洋房落成，平均每年落成142幢。洋房的落成量从2019年的高位279幢逐年下降。
对于超级豪宅市场的需求方面，曾焕平表示，得益于资本投资者入境计划、高端人才通行证计划以及各项鼓励家族办公室设立的政策推动，香港预计将吸引大量高净值人群。这些人群的流入预期将进一步推动对超级豪宅的需求。超级豪宅市场需求的恢复可能会是渐进的，主要由经济的缓慢修复和投资情绪的改善所推动，预计中长期香港超级豪宅市场的供需状况将显著改善。
