冯奎（中国区域科学协会副理事长、研究员）

中国商品房的预售，并不单纯是某个开发商的一种销售行为，它实际上是房地产行业方面的一项制度。现在不少人认为，应该将这种制度取消，一些地方政府也开始进行这方面的操作。接下来，商品房预售制将如何变迁呢？

简要回顾来看，商品房预售制大致经历了三个阶段，即引进与探索、制度化与全面铺开、问题累积与发展受限。预售制的做法主要是借鉴了中国香港“卖楼花模式”，于上个世纪70年代末80年代初开始引入，早先是在城市中心区域和一些发达地区，后来扩展到内地各地。1983年左右深圳率先开始商品房预售试点，几年后上海跟进。深圳、上海这些大城市具有“风向标”的意义，其他城市有样学样，于是预售制以一种自发状态向全国发展。

到上世纪90年代中期，商品房预售制度在法律层面获得行业主管部门的认可，主要内容是楼房在建成之前进行销售，同时将每层住宅按单元进行单独销售。以此为重要时间节点，预售制成为售房的主流模式。自此之后的二十多年，房地产发展的繁荣固然有需求等多方面的原因，但不可否认的是，预售制就是繁荣背后的一项重要的制度力量。房地产与预售制这二者可谓是风借火势、火借风威。但也产生了一系列问题，其中预售制助推形成了房地产高风险、高周转、高杠杆的特点。同时，对预售制资金的监管也不够完善。

首先，预售制是否就一无是处呢？并非如此。近年来，全国和地方“两会”，都有代表和委员建议将预售制取消，理由是预售制带来了诸多问题，因此没有保留下去的必要。确实要承认，预售制发挥作用的背景条件发生了根本性变化，但更要看到，我国住房面临的结构性的短缺问题仍然存在。预售制仍是解决开发资金不足问题的制度设计之一，并且在运用中也能为行业领域的产品、销售创新带来益处。从国际上看，印度、巴西、泰国这些发展中国家有预售制，日本、韩国、美国等国都并没有将预售制消灭掉。例如在日本，购房者与开发企业签订商品房预售交易合同是购房者可选方案之一，一旦签了预售交易合同，预购者就可向银行申请贷款，银行在企业交房后便可贷款。

其次，预售制的真正问题出在哪里？预售制存在的最大的问题是一些资金监管不严，也就是有的开发商一旦挪用预售资金进行其他投资或偿还债务，则会造成一些项目无法正常建设和交付，一些项目后续建设停滞，一些项目工程延期甚至烂尾。针对这些行为，需要加强监管制度建设、强化监管和处罚力度。监管的深化往往衍生出新的制度创新，比如有的国家还针对“烂尾”建立了保险制度。监管不一定就是直接由政府部门或者银行操作，比如中国香港预售资金监管的主体不是银行而是律师行。

假设现在取消预售制，看起来一了百了地解决了问题，但在笔者看来，这也就同时令开发商与购房者少了一项市场选择。一些开发商希望保留预售制，除了有融资考虑之外，其实预售制也是他们提前获知市场需求的办法。而对购房者来说，假定在预售制情况下可以获得更多折扣和其他经济利益，这也是有利可图的。在一些发达国家和地区，究竟是预售还是现房销售，选择权是交给签订合约的双方，基本做法是政府制定法律并进行监管，签订购房合同的双方依据相关法律来规定各自的责任义务。当然有人会认为，开发商在容积率、公摊面积、施工质量、交房时间等方面会玩花招，购房者无法获得信息，无法监管。这其实又回到一个问题上：政府应如何更好地加强监管？

最后，对预售制要有什么样的改革思路呢？《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》要求改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。笔者的理解是，就预售制度而言，改革就是发现这项制度在设立及运行中存在的问题，要逐步解决问题。今年上半年，商品房期房销售面积同比降幅超过30%；现房的销售面积没降，反而同比增长超过20%，这说明在多种综合力量作用之下，预售制已经面临重度调整。预售制问题很多，不能掉以轻心，故当务之急是要从严掌控新建商品房预售许可条件，补上各类监管漏洞，形成有效的监管体系。在此前提之下，应仍然允许一些开发商去做预售制，依法支持开发商购房者签订合约。从长远来看，规范健康发展的预售制可以作为对现房销售的重要补充。