21世纪经济报道记者 张伟泽 见习记者 孙迟悦 香港报道

10月8日，戴德梁行举行“2024第三季度香港物业市场回顾及展望会议”。戴德梁行香港董事总经理萧亮辉在会上表示，美联储降息周期的开启，以及香港股市和中国内地股市的反弹，为香港物业市场带来了利好信号，戴德梁行预计在2024年第四季度，香港物业市场的市场氛围和交易量将会有所改善。

预计香港楼市成交量将回升至约50000宗

戴德梁行估价及顾问服务部高级董事黎剑明表示，本轮降息后，戴德梁行接获的询价量轻微回升。因此戴德梁行预计市场信心及香港住宅物业的成交量在2024年第4季度逐步回升，全年成交量同比2023年将回升15%-20%，至约50000宗。

香港差饷物业估价署数据显示，香港住宅物业价格指数在2024年前8个月下跌6.2%。其中，作为偏低价格楼盘代表的沙田第一城房价环比上一季度下降7.4%；代表中等价格楼盘的太古城房价环比上一季度下跌3.6%；代表豪宅市场的贝沙湾房价环比上一季度下跌4.9%。因此，戴德梁行预计香港物业市场价格将在2024第4季度继续调整。

黎剑明表示，美联储长达两年的加息周期的正式结束，使得全球市场的投资氛围逐渐明朗。不过，虽然香港方面立即跟随美联储降息步伐，但目前香港利息仍处于历史较高位，因此美联储降息的作用无法及时反应在香港楼市上。

成交量方面，根据香港土地注册处和戴德梁行研究部资料，2024年第3季度香港住宅物业买卖成交量为10225宗，同比2023年第3季度的9174宗上升约11%；但环比上一季度的17953宗下跌约43%；此外，在9月中旬美联储降息政策落地后，9月香港住宅物业成交量为2848宗，同比2023年9月的2862宗下降约0.4%。

“股市先行楼市”，戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，目前，香港股市和中国内地的股票市场表现向好并录得成交量新高，若美联储持续减息、股市持续向好，投资者的信心将逐步回升，香港的住宅物业市场将有望在财富效应的带动下持续向好。

香港核心区临街铺租将涨4%-9%

萧亮辉表示，在中央政府推出一系列刺激经济措施，以及受美联储降息影响导致港元汇率降低的背景下，赴香港旅游的旅客群体的消费意愿将有望加强；此外，中国内地和香港的股票市场的向好趋势也将提升消费者的消费信心。这些正面信息将有效支持香港零售行业的复苏，因此，戴德梁行预计2024全年香港核心地区临街商铺租金将上涨4%-9%。

戴德梁行研究部资料显示，在2024第3季度，香港尖沙咀和中环商铺租金同比增长超6%，环比上一季度增长超1.7%，预计全年将增长7%-9%；铜锣湾和旺角商铺租金同比增长超3.3%，环比上一季度分别增长2.3%和1%，预计全年将增长4%-7%。然而，香港元朗和屯门地区商铺租金环比上一季度分别下降3%和5%，其中，屯门地区商铺租金同比下降3.9%。

萧亮辉认为，临近关口地区的商铺受到了旅客和本地居民消费模式改变的影响，导致租金下降。以餐饮业为例，今年第三季度香港各区餐饮业租金同比轻微下降1.5%-2.5%，而在“港人北上”消费热潮的持续影响下，香港餐饮业各运营商仍将面临更多竞争和挑战。

萧亮辉称，金融行业相关租户将持续为香港核心地区商铺租赁带来增量。例如，在旺角开设门市实体店的富途证券、以及在港岛核心地段开设财富管理中心的多家银行等，将继续支持核心地区商铺租金的增长。

预期写字楼租金将跌6%-8%

萧亮辉表示，受到目前企业控制成本和升级搬迁需求的影响，香港写字楼业主将持续采取灵活的租赁方案以吸引租户，因此写字楼的租金表现将在2024年持续疲软，预期全年租金将下跌6%-8%。

根据戴德梁行研究部资料，以香港中区超甲级写字楼为例，在2024第3季度该类写字楼租金环比上一季度下降3.2%，从2024年初至今下降5.7%，预计2024全年租金将下降6%-8%。此外，对比2019年租金顶峰时期，香港各区超甲级写字楼加权平均租金截至2024第3季度下降39.6%。

萧亮辉认为，展望后市，由于2024年前3季度香港IPO市场重返全球第四位，以及国内宏观经济政策和美联储降息周期对于中国内地和香港股票市场的刺激，香港的金融市场将在2024年持续复苏，从而支持和带动金融服务业租户对于甲级写字楼的需求。