李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
今年国庆假期，受国家及各地房地产利好政策密集发布的影响，加上各地组织多种形式的房展会、促销会，新盘项目也祭出了各种赠送和优惠措施，反映购房意愿的看房量、到访量大幅上升，各地新房和二手住房销售量出现不同程度增长，有的城市交易量同比去年国庆实现翻倍增长，市场呈现出供需两旺的局面。
国庆前，国家及一线城市出台了强有力的纾困政策。9月26日，中央政治局会议明确了“促进房地产市场止跌回稳”的重要指示后，9月29日晚上，住建部提出“指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策”。9月29~30日，一线城市相继出台新政，广州彻底退出限购政策，京沪深则大幅收缩了限购范围。
从按揭政策来看，深圳、上海、北京均降低首付比例。其中，北京和深圳下降的力度最大，首套房和二套房首付比例分别降至15%和20%。上海首套房、二套房首付比例分别为15%和25%，临港新片区等外围为20%。
9月29日央行发布公告，允许变更房贷利率在贷款市场报价利率（LPR）基础上的加点幅度，同时取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。此后，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，各银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。对LPR基础上加点幅度高于-30BP（基点）的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
商品房市场显著升温
政策层面对于“止跌回稳”的全新表态，直接提振了市场信心和预期。近期各地发布的政策措施，特别是作为房地产市场领头羊的一线城市出台了力度非常大的纾困政策，以及各地大范围密集启动商品房促销活动，催化了“提振预期、活跃气氛、降低成本、降低门槛”的综合效应。
落实促进房地产市场止跌回稳的精神，各地在国庆节前后迅速行动。首先，省市上下联动，近期重庆、四川、广东、湖北、云南等10余个省（自治区、直辖市）出台了省级层面促进房地产市场健康发展的政策文件，武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市也出台了本市房地产市场优化政策；市级层面则充分用好调控自主权，已有130余个城市出台税费优惠、房票安置、购房补贴、以旧换新、装修补贴、利率优惠、利用公积金支持购房等多方面政策。
其次，政府、协会和企业同频共振，在政策的指导和激励下，行业协会会同企业做出止跌回稳的实际行动。9月30日，由重点房企组成的中房协副会长单位联合发布《百城千企商品房促销活动承诺倡议书》，做出“决不随意哄抬价格扰乱市场，也不过度降价搞恶性竞争，保证如约交付房屋和做好售后服务”等郑重倡议，在行业层面为止跌企稳和高质量发展而集体承诺。截至10月4日，20余个省（自治区、直辖市）130余个城市，组织开展了金秋促销季、住（房）博会、云展厅、直播看房等多种形式的线上、线下商品房促销活动。
根据笔者在广州和深圳两地调研的情况，无论带看量还是成交量，无论是新房还是二手住房，无论刚需盘还是改善房源，无论是中心区还是外围区域，相比刚刚过去的9月份以及去年国庆假期，今年国庆假期各地商品房销售都有了50%以上甚至翻倍的增长。
根据贝壳提供的数据，10月1日~7日，广州二手住房市场新增客源量环比9月增长29%，同比去年同期增长31%；新房市场新增客源量环比9月增长79%，同比去年同期增长58%。带看量方面，10月1日~7日，广州二手住房带看量日均环比9月增长34%，同比去年同期增长20%；新房带看量日均环比9月增长243%，同比去年同期增长83%；成交量方面，10月1日~7日，广州二手住房成交量日均环比9月增长58%，同比去年同期增长116%；新房认购量日均环比9月增长522%，同比去年同期增长120%。可见，开发商优惠促销，加上二套住房首付、利率、税率（增值税免征期下降）下降幅度大，改善型为主的新房市场表现好于二手住房。另外，二手住房交易增幅明显大于带看量，意味政策驱动观望的需求入市。
再看深圳，根据深圳住建局提供的数据，10月1日~7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，认购量较去年同期增长664.14%；二手住房方面，全市头部中介机构带看量和成交量分别达到24620人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长了22%和339%。
在降低成本方面，近期多地取消普通住房和非普通住房的差别，对于“卖旧买新、卖小买大”的购房需求来说，契税税率将降低1.5~2个百分点。同时，二手房交易增值税免征期从5年缩短至2年，意味着只要持有房产满2年，就可以免除5.5%的增值税。加总起来的税负减免达到购房总价的7.0%~7.5%。比如，总价200万元的房产，税负下降14万~15万元，极大地降低了购房成本。
同时，再考虑到近期的新增房贷利率已降至3.45%左右，相比年初的4%左右下降了50多个基点。另外，二套住房的首付比例降至15%~20%，相比之前动辄30%以上（京沪深在40%~80%），下降幅度也很明显，购房的门槛迅速下降。由此，对于一些收入稳定但却无法在中心区置业或无法购置二套住房或置换大面积、高品质住房的需求来说，现在也有了支付能力。
另外，由于建筑设计标准的调整，如计算一半面积的“大阳台、大飘窗”，绿化、景观、园林设计都更加满足居民对美好人居的向往，新房供应端也开始向打造“好房子”转型。无论是广州、深圳，还是珠三角其他城市，主要分布在中心区的改善型新盘，在国庆假期获得了不错的销售业绩。同时，美元进入降息周期、资本市场趋于好转等消息，也增加了高收入人群置业的意愿。
住房改善意愿被激活，也有利于刚需购置二手住房。笔者了解到，尽管有二手房业主返价的案例，但仅是个别案例，比如一些板块新房供应较少、二手房主导的“次新房”或学位房等，由于预期有所改善、竞品比较少，加上基于学位的需求较为刚性，部分业主收回折扣或返价。但对大部分业主来讲，基于换房而适度让利、尽快出售仍是主流，这也利于刚需上车。
由于存量房贷利率一次性降到新发放房贷的水平，而且央行明确了存量房贷调整的新规，简单来讲就是，若存量房贷和增量房贷存在剪刀差，就会通过借款人与银行协商的模式，迅速调整到更低的房贷水平上。因此，基于提前还贷的二手房挂牌将会减少，这对稳定二手房挂牌量和价格有重要的意义，这与新房告别恶性降价形成共振，有利于整体住房价格稳定。
后续政策仍可期待
值得注意的是，10月3日以后，新房销售现场的实时交易量开始下降。这也好理解，9月29~30日，国家和各地纾困政策密集推出，商品房市场得到的关注度比较高，很多本来打算买房但一直处于犹豫状态的人，预期受政策“临门一脚”的影响而果断进入了市场。从10月3日开始，很多人出行或探亲，交易量开始下滑，但同比去年国庆期间仍然保持较高的增长率。
随着“门槛”上的需求被市场消化，后续又面临接续力的问题。此外，二手住房挂牌量还在高位徘徊，市场对于楼市的既定预期并未改变，不排除趁势出货的二手房挂牌量增长。开发商普遍促销的姿态决定了房价依然在低位徘徊，上涨的可能性不大。同时，收入和就业的基本面还待改善，购房者整体对形势认识相对客观，往往多方比较、多次看房才会决定买房，行为比较理性。
政策层面已经明确了“止跌回稳”的新的信号和新的基调。一方面，国家提出了“严控增量”，意味着新房在售库存过大区域、二手住房挂牌量大的区域，可能将暂停新增供地、暂停拆除式旧改、暂缓新开工项目，给市场传达积极信号。另一方面，降低存款准备金率、下调政策利率等将推动LPR下调，驱动按揭利率进一步下调。后续，财税政策可能将跟进，包括调整二手房交易契税、增值税、个税等等，以及收购和盘活存量土地和房源做保障性住房等。同时，相关部门及各地也在酝酿一揽子增量政策，扎实推动经济持续向好。
总之，近期的房地产政策是系统性、整体性的一个缩影，即全方位考虑商品房市场上下游、新房和二手住房、存量房贷和增量房贷、土地市场和新房市场，商品房供需和收入就业等基本面因素，建立商品房止跌回稳的长效机制。9月25日，《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》发布，提到“把高质量充分就业作为经济社会发展优先目标，纳入发展规划，促进财政、货币、产业、价格、就业等政策协同发力，提高发展的就业带动力”。在经历了2~3年左右的调整后，随着政策效应的不断释放，商品房市场止跌回稳的趋势将越来越明显。
