10月17日，又是一场市场高度关注的发布会。住建部部长、财政部部长助理、自然资源部副部长、央行副行长、金融监管总局副局长五大部负责人联合召开了“促进房地产市场平稳健康发展”发布会。

如何看待这场市场高度期待的发布会？这次发布会带来了哪些增量的信息？

第一，从参加发布会的部委来看，是少见的住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局几大部委、金融监管部门联合召开，规格极高。意味着房地产、金融、财政、土地规划等对地产有最大影响的几个方面的联合发布会。

在会议召开之前（10月15日发布预告），市场的关注度极高，预期也比较强，在10月16日的股市表现中，申万房地产指数（801180.SI）以5.5%的涨幅领涨全市场，并带动上下游支撑了市场宽基指数的上涨。

第二，发布会上，住建部等部门均释放了不同程度的增量信息。整体上看，无论是居民的购房支出压力还是地产供给过剩、需求不足等问题，政策都给予了定向的真金白银支持，可以说是诚意满满。

针对于房地产的供给方面，发布会有一次强调了“严控增量”。自然资源部在回应记者的问题时提到“住宅用地供应要一手抓控新增，一手抓盘存量。对于去化周期过长的城市，指导地方暂停商品住宅用地供应；对于去化周期较长的城市，实行盘活多少、供应多少”。而在强调“严控增量”后，万得地产指数也应声反弹。

为何控制增量政策备受市场关注？

事实上，当前房地产面临的供求失衡问题，固然有居民预期下降带来需求不足问题，但供给增速过快带来的供给过剩，同样是另一个亟待解决的问题。从今年5月以来，“去库存”就已经成为房地产重要的施策方向，多个城市陆续发布收储房源的公告。

以房产的已开工未售库存和已竣工未售库存两项库存指标来看，截至7月末，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，降至近10年来新低。而已竣工未售库存规模7月攀升至3.8亿平方米，较2020年增长70.9%，处于历史高位。

前者的新低主要在于供给的快速收缩所导致的，近几年土地成交、新开工规模均有较大程度的下滑，导致开工大幅回落。而后者的主要原因则在于房地产销售仍然低迷，对已竣工楼盘的消化缓慢。针对于库存的高企，5.17新政提出了“国企收储”方案，9.24新闻发布会又再次提升了对于收储的政策支持力度。虽然受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，落地节奏并不快，但毫无疑问也是进一步增大了需求。

而在供给层面，本次发布会又再次强调了“严控住宅用地”，是从供给上逐步解决供求失衡的问题。从而使得市场对地产触底的预期进一步加强。

第三，针对需求不足的问题，住建部抛出了两个重磅“新政”，即通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。

与此相似的是在2015年前后的房地产寒冬，地产销售与开工也曾大幅度回落，市场去化困难。从2015年起，中央两度提出要“化解房地产库存”，随后，全国各地开启棚改货币化。全国楼市随后开启了一波量价齐升的疯涨。

此次住建部提出以货币化安置方式为主实施城中村和危旧房改造，“救市”路径与上一轮棚改类似，但与上一轮的棚改相比，此次政策重点在于支持地级以上城市的城中村和危旧房改造，且改造目标规模与2015-2018年期间的年均600万套以上的规模相比，差距很大。

不过，住建部倪虹部长也表示“只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度”，表明了未来还会有继续增量政策的可能。

第四，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求，且在银行和地产商协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。

截至10月16日，白名单房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元。年底前增到4万亿，则意味着再剩余的两个半月内，会更大力度的给优质房企输血，补充“现金流”，保证房企的流动性。

针对于房地产的行情，住建部部长倪虹在回复记者提问时提到：“中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。10月份的地产数据，会是一个积极乐观的结果”。

最后，这场备受关注的发布会之后，要如何看待后续的市场表现。

在地产方面，随着政策效应的边际减弱，以及10-11月人大公布具体刺激方案规模前，如果缺乏其他地产关键事件催化，市场将逐渐兑现政策博弈带来的收益。地产及地产链逐步对于收益的兑现，会带来前期盈利资金的逐步离场，而从10月15-10月17日期间，地产行情的演绎也验证的市场短期内“买预期、卖现实”的博弈行情。

当前市场的整体表现看，与今年4月-5月的行情有了一些类似，同样是“强预期+弱现实”的组合。强预期方面，9.26中央政治局会议基本标志着政策的全面启动，无论是央行、金融监管总局、证监会的联合发布会，亦或是发改委、财政部以及今天住建部等部委的联合发布会，都代表作政策的“诚意十足”，也正因为此，政策成为了当下扰动市场的最大变量。

弱现实方面，近期一系列的高频经济数据都显示着经济的弱复苏，金融数据中M1与M2的剪刀差在继续扩大，PPI跌幅进一步扩大，出口增速在降低，经济在仍在继续探底之中。而随着上市公司三季报的公布和三季度经济数据的发布，弱现实对市场的影响会逐渐加大。

政策预期、漫天飞的“小作文”，再加上“弱现实”的基本面，市场的波动更加剧烈。短期来看，随着政策预期的利好被消化和政策效果的边际减弱，强预期可能会逐渐向弱现实回归，基本面的孱弱仍是阻碍指数上涨的最大原因。

但是，如果忽略短期内政策的扰动，着眼中长期，市场筑底向上的方向大抵是确定的。政策已经明确转向，政策落地传导至经济的修复或许需要时日，但只要方向确定，中长期投资的机会并不难把握。

对于当下的市场而言，身处震荡的市场之中，我们能做的就是不被短期股价的变动牵着鼻子走，而是着眼中长期，以分散化的资产配置方式，实现稳定的长期收益。

【注：市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本号所载信息或所表述意见仅为观点交流，并不构成对任何人的投资建议。除专门备注外，本文研究数据由同花顺iFinD提供支持】

本文由星图金融研究院原创，作者为星图金融研究院高级研究员黄大智。

编辑：胡伟