郭迎锋（中国国际经济交流中心副研究员）

近日中央政治局会议定调，要促进房地产市场止跌回稳。在10月17日召开的国新办新闻发布会上，住建部会同财政、金融监管等国家相关部委，就如何推动房地产市场止跌回稳做出了具体工作部署。

房地产市场的平稳健康发展，对于稳定经济发展、促进居民消费、维护居民财富等方面具有举足轻重的作用。第一，房地产市场止跌回稳的必要性越来越凸显。相关数据显示，2021年我国房地产市场达到峰值，销售面积和销售额分别达到18万亿平方米和18.2万亿元，2023年分别回落至11.2亿平方米和11.6万亿元，产生了6.6万亿元的总需求缺口；2024年1~9月的房地产销售情况继续走弱，预计这一缺口会继续扩大。目前尚无其他产业可以填补这一缺口。第二，通过稳房地产市场，能稳定我国居民的房地产财富效应，进而能稳定居民消费意愿。过去房地产市场过热，容易对居民的消费能力造成“挤出效应”；现在房地产趋冷，正对居民消费意愿造成了“抑制效应”。

在房价持续下跌的局面下，房地产市场的风险因素犹存。未来能否实现房地产市场的止跌回稳，关键在于这些房地产市场的增量政策能否顺利开展。

第一，“发行专项债收购存量房”是目前体量大、难度高，但也是最关键的政策工具。当前我国不同城市的新房消化周期普遍在20个月以上，如果考虑到新开工未售和未开发土地，去化周期会更长。目前的政策工具主要集中在以下方面：一是已经建好但尚未销售的房屋，直接动用专项债来收购，充当保障房房源；二是尚未开发的土地，通过专项债来进行收储，将其纳入新的土地储备项目中；三是在建且已销售的房屋（期房），以融资协调机制为主线，加大资金支持力度，促进保交楼工作顺利开展。在实施过程中，需要着重考虑专项债的规模、收购成本和城市间资金配置问题。在收购存量房的资金规模上，市场普遍预计在2万亿元以上；在专项债的利率上，需要与2%左右的租金回报率匹配，以解决项目成本收益平衡的难题；在城市间的资金配置上，需综合考虑一、二线城市与三、四线城市的保障房需求与存量房规模的匹配问题，因为一、二线城市的存量房规模低、但保障房需求大；相对的，三、四线城市则是存量房规模高、但保障房需求低。

第二，推动保障房供给，工作重心需尽快从支持工程建设转向房源收储。此次财政部提出的财政工具，除了上述用于收储项目的专项债之外，还有保障性安居工程补助资金，该资金工具为存量政策，用于解决住房困难群体和新市民的住房问题，目前的施策重心，是适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。相对专项债，保障性安居工程补助资金虽然规模不大，但代表了政策的调整方向，是一项“细水长流”的政策工作。

第三，继续通过利率降低、税收优惠、扩大“白名单”覆盖范围等手段，支持房地产止跌回稳。在降低存量房贷利率方面，中国人民银行提出要平均下降0.5个百分点。从实际情况看，目前我国存量与新增的房贷加权平均利率有0.82个百分点差距，未来依然有进一步下调存量房贷利率的空间。税收优惠方面，多地已经取消了普通住宅和非普通住宅标准，并对相应的增值税、土地增值税、个税实行了相应的减免举措。这些举措对改善型的住房需求会有一定的激励效用。但其他的税种，例如契税也需要进行调整。在扩大“白名单”覆盖范围方面，为推动保交楼，需尽快推动各地的房地产融资协调机制的“扩围增效”，确保合规房地产项目“应进尽进”，这不但需要压实地方政府责任、也要压实房地产企业保交房的主体责任。

为推动经济平稳健康发展，房地产市场既需要短期的止跌回稳，也需要长期的平稳健康发展。房地产市场要实现长期的平稳健康发展，需要加快构建房地产市场新模式，以实现新一轮的房地产供需平衡。房地产发展新模式是市场机制与政策保障并行的模式。对于市场机制的房地产供需市场，需推动限购限贷限售限价等政策有序退出，促进商品住房回归商品属性，以满足改善性住房需求为主要的政策目标；对于政策保障体系下的住房供需市场，需区分好保障房的需求群体，包括城镇低收入人群、农民工、新入职大学生、城市人才等，对保障房的建设实现闭环管理。另外，推动公共服务均等化和租售同权，也是构建房地产发展新模式的一项重要内容。