21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道 缩表周期之下，无一房企能够抵挡趋势。
10月28日，保利发展发布2024年第三季度报告。根据报告，保利发展第三季度实现营业收入435.25亿元，较去年同期下降21.62%；归母净利润为3.93亿元，同比下降63.31%。这是保利发展营收和利润在2024年内首次下跌，且下跌幅度猛烈。
与保利发展类似，另一家龙头房企中国海外发展（下称“中海地产”）第三季度也有明显转淡的信号。根据其财报，中国海外发展第三季度营收226.5亿元，同比下降19.82%；营业利润21.3亿元，同比下降39.66%。
保利发展、中海地产是近两年销售规模居前的房企，且在2021年多数房企暂缓拿地之时均保持扩张的趋势。受到市场持续下行的影响，保利发展与中海地产也未能成功将逆势摘得的地块转换为利润。
当龙头房企也进入缩表周期，房企业绩何时企稳成为当前市场关注的焦点。多数接受21世纪经济报道记者采访的业界人士均认为，由于土地供应也进入缩量周期，如果未有新增利润点，房企的营收和利润表现仍将承压。不过，由于当前土地价格已回归理性，当消化完高价地之后，房企的毛利率或可较快实现修复。
业绩转向
无论是当期表现或者结算业绩，保利发展均出现明显转向。
今年前三季度，保利发展实现营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%；归母净利润为78.13亿元，同比下降41.23%。以此推算，保利发展的净利润率仅4.2%左右，与过往10%左右的净利润率相去甚远。
保利发展在三季报中解释利润下滑时表示，这主要是由于结转收入和项目的毛利率下降所致。从房企结算的周期来看，保利发展今年前三季度结算的项目多数于2022年前后拿地，其时土地市场并未明显降温，但随着房价的波动可能已经为去化带来一定的阻滞，保利发展也因此受到影响。
与此同时，保利发展今年前三季度的销售表现也开始下行。2024年前三季度，保利发展实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。
不仅是结算、销售的业绩表现普通，代表未来的指标同样未有明显的好转。今年前三季度，保利发展新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；新增容积率面积223万平方米，总获取成本415亿元。去年同期，保利发展新增容积率面积654万平方米，总获取成本是1082亿元。
受到销售与投资出现“剪刀差”的影响，保利发展今年前三季度的经营活动产生现金流量净流出159.8亿元，同比下滑334.2%。保利发展解释称，这是由于销售回笼规模下降，以及支付上一年度拓展项目的土地款同比增加。
不仅是保利发展，另一家龙头房企中海地产的境况也没有走出独立行情。
根据中海地产发布的三季报，今年前三个月，中海地产实现合约销售额为1988.5亿元，同比下滑16.81%；实现销售面积约763.04万平方米，同比下降26.1%。
作为利润表现最好的房企之一，今年前三季度中海地产的净利润持续下滑。今年前三季度，中海地产实现营收1095.8亿元，同比下滑6.7%；实现营业利润181.8亿元，同比下滑19.6%。
中海地产是行业中投资纪律严苛的房企，今年前三季度，中海地产共拿下12宗土地，支付总地价款是202.8亿元。
何时企稳？
保利发展、中海地产业绩尚且未能企稳，更多的房企业绩表现或许也未能有明显起色。
据21世纪经济报道记者多方了解，多数房企三季报业绩表现持续承压，“财务数据上，积极的指标几乎没有。”一位中型房企的总部人士对21世纪经济报道记者表示。
一位龙头房企的人士更是告诉21世纪经济报道记者，“今年大多数房企投资拿地都很谨慎，货值储备都不多了，目前还有地块的还可以撑一撑规模。而且目前新拍卖的地块地价相对较低，这会重构周边在售项目的价格体系，可能也会影响房企的利润表现。”
不过，随着中央明确发出“促进房地产市场止跌回稳”信号，房企的财务报表修复速度或许会加快。9月26日召开的中共中央政治局会议强调，“要促进房地产市场止跌回稳”“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
此后，北上广深四座一线城市宣布优化限购政策，房地产市场成交再度活跃。以广州为例，合富研究院公布的数据显示，广州出台楼市政策满月（10月1日~10月28日），广州全市商品住宅网签面积95.5万平方米，环比增长106%，同比增长48%。
深圳热度体现得更加明显。根据中指数据库监测，今年10月1日至10月26日，深圳新房住宅成交2843套，成交面积为28.17万平方米，成交套数环比上涨101.63%，成交面积环比上涨95.63%。
一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者表示，根据他们所调研及统计的数据，今年“黄金周”期间各地的楼市都有非常明显的飙涨，“虽然黄金周过后这三个星期数据有不同程度的回落，不过整体的成交量都在较好的水平。我们预计成交量稳定在较高水平，有望持续到12月。”
如果房地产市场价格体系能够企稳，成交量也保持活跃，房企的营收、利润表现或可受此带动筑底成功。申万宏源在近期的一份研报中就分析认为，预计中国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企也有望获得更大发展空间。
中指研究院在此前的一份研报中表示，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。从市场趋势来看，“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场呈现“回稳”态势，住建部也表示市场已经开始筑底，预计短期内新政将继续显效。中指研究院预计，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市市场量价或将筑底企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。
