9月29日,广州、深圳两座一线城市同时宣布限购松绑。广州于当日宣布全域放开限购,深圳则是优化分区住房限购政策,并全面取消限售,同时优化个人住房贷款政策。
政策发布后,广州、深圳迎来了近年最火爆的“银十”开局。今年“十一黄金周”期间,广州、深圳两座城市成交量均创出新高,随后热度虽有所下降,但无论是新房或者二手房,成交量仍明显活跃。
新政发布至今已经满月,广州、深圳也纷纷晒出楼市成绩单。广州市住建局最新披露数据显示,截至10月27日,10月广州全市新房累计网签8642套,已创下去年3月份以来的新高;深圳中原研究中心监测显示,截至10月28日,10月深圳新房住宅网签量达到3211套,为近18个月最高。中原研究中心预测今年10月深圳网签量有望创2022年以来月度新高。
虽然今年10月整体市场趋势表现活跃,但后市的表现仍然扑朔迷离。在接受21世纪经济报道记者采访的多位从业人士看来,广州、深圳楼市预计热度还将持续一段时间,但10月下旬以来,广州多数楼盘的来访量以及成交量均已有明显回落,深圳虽然情况略好但后续情况也有待观察。
在此情况下,广州、深圳楼市后续行情仍有待进一步观察。
量涨价稳
虽然深圳楼市松绑的幅度不及广州,但是新政后市场的变化更为明显。
深圳中原研究中心监测显示,截至10月28日,深圳新房住宅认购11185套,超过过去4个月购房合同网签量总和;新房住宅网签量达到3211套,为近18个月最高,至月末,网签量有望创2022年以来新高。
一位龙头房企负责市场研究的人士告诉21世纪经济报道记者,“新政后深圳的表现是全国市场中最好的,持续的时间比较长。国庆节后成交表现仍然不错,而且确实有一些楼盘小幅收回了折扣。”
据21世纪经济报道记者了解,光明区的中建观玥“日光”后,周边的中海时光境顺势加推,但价格比市场预期要高2%~5%。龙华的多个项目折扣也有所收回。
此外,目前新取证项目多数认购情况也不错。其中,位于宝安的前海未来城项目在近期取证600套,据项目开发方卓越地产提供的数据,这一项目目前已经有超过1000组认筹。
与此同时,深圳二手房表现也有所回暖。据深房中协提供的数据,截至10月27日,二手房已录得6811套,至此深圳二手房录得量已连续3周超2000套,二手房市场保持火热态势,楼市政策效果显著。按当前市场走势,今年10月成交量大概率会突破8000套。
中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦分析称,一二手房成交创近几年新高,反映出深圳市场确实火爆起来,客户预期明显改善,入市意愿大幅提高。现在是新房更为火热,热点区域性价比高的项目去化非常好,存量下降很快。未来行情有望转移至二手房,带动整个市场活跃起来。
热度降低
与深圳相比,广州楼市虽然整体活跃度也有所提升,但进入10月下旬市场已明显降温。
公开数据显示,新政以来(9月30日—10月27日),广州新建商品房网签108.32万平方米。比去年同期的81.24万平方米,增加了33.3%,环比9月全月商品房网签74.43万平方米增加45.5%。其中住宅成交94.65万平方米,比去年同期的68.89万平方米增加了37.4%,环比9月全月住宅网签56.03万平方米增长68.9%。
不过,据21世纪经济报道记者从多家房企了解到的情况,黄金周过后,广州楼市热度已经回落明显。“我们项目黄金周那七天来访量破2000,之后一周就跌到了不到500多,现在已经跟9月平均相比没有什么差别了。”一位广州近郊区的楼盘策划人士表示。
与此同时,广州的二手楼市网签量创出高峰。今年10月前4周,广州累计二手住宅网签宗数已超过9000宗。其中,黄金周后一周的成交量达到3120宗,创下近19个月新高,此后2841宗、2687宗的周成交量也是一年来的周成交量高位。
需要指出的是,广州的二手房仍然呈现非常明显的“以价换量”局面。据21世纪经济报道记者从多家中介机构了解到的信息,新政出台后,部分房源出现反价的情况,但整体上的成交仍然以低价房源为主。
天河牛奶厂片区的一位业主告诉21世纪经济报道记者,“我们小区最高成交价是8万(元),现在大多数都降到了5万(元)左右。但就算这样,我挂着5万多的单价,也没什么人来看。”
后续待考
事实上,当前广州、深圳的楼市表现在新政出台之初市场已经有所预判。
其时,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就表示,在一线城市中,广州的城市能级相对北上深要低一些,广州松绑限购的影响在实际的效果显现上,都相比北上深要小一些。由于广州此前的限购范围已经很小,而且在预期之中,该政策本身的效果可能并不会很大。
随后,广州的市场表现也印证了这一点。
一直以来,深圳楼市的交投更活跃一点,此次虽然尚未全域松绑限购,但成交量已经有较明显的体现。但是,谈及后市,市场也不敢盲目乐观。
美联物业全国研究中心总监何倩茹就表示,目前市场对新政的反馈是非常积极的,相信未来三个月的交易量能保持在相对高位水平;但刺激作用能否维持更长的时间,还有待观察。
一位深耕大湾区的房企总部人士也告诉21世纪经济报道记者,“就我们的观察和跟踪,深圳限购松绑后应该会有1个多月的活跃期,然后进入12月可能随着年终冲刺促销也会有效带动成交,但如果未有其他政策的配合,可能热度的持续也会随之减退。”
中指研究院则分析认为,整体来看,在一揽子政策推动下,房地产市场预期及购房者信心有所恢复,10月楼市活跃度明显回升,预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。接下来,若货币化安置100万套城中村和危旧房改造,以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位,将有助于加快改善市场供求关系,最终实现房地产“止跌回稳”目标。