从2024年半年报与已发布三季报的物业服务企业来看，这个行业的利润率正在加速探底企稳。趋势的背后，是物企全方位调整之后，迎来新的发展局面。

近期，在A股上市的物业服务企业陆续发布今年的三季报。根据财报，相关公司净利润普遍呈现收缩态势。除了招商积余（001914.SZ）仍然能做到净利润维持正增长之外，其余几家A股上市物业公司的净利润均有所减少。南都物业甚至出现了营收、净利润双双下降的局面。

综合来看，这也是近两年物企转型的必然结果。这从此前发布的中报就可以看出，2024上半年，64家上市物企，总净利润约为91.78亿元，平均净利润约为1.43亿元，较上年同期下滑29.8%。

为了扭转这一局面，多家物企开始多方面发力，或剥离非盈利业务板块，或转换赛道。分析人士指出，未来，物业服务行业有望在经营质量、风险管理和股东回报等方面实现更加均衡和可持续的发展。

增收不增利原因何在

特发服务（300917）成立于1993年，总部位于深圳，这家老牌物企的实控人为深圳市国资委。2024年前三季度，特发服务营收20.83亿元，同比增长14.32%；归母净利润为8190.33万元，同比减少2.38%。

新大正（002968.SZ）则是一家重庆民企，该公司前三季度营业收入约为25.77亿元，同比增加12.41%，归属上市公司股东的净利润约1.07亿元，同比减少15.2%。

在物业服务行业中，利润率的变动是衡量企业经营状况的重要指标。物企净利润下行趋势有一个重要原因，那就是物业公司近年来着力于拓展第三方物业管理面积，以摆脱对母公司增量面积贡献的过度依赖。这一过程中净利润面临挑战。在上游房地产业深度调整的背景下，物企以非业主增值服务为代表的高毛利业务继续收缩，叠加大部分企业的“第二曲线”探索效果不明显，行业整体利润率持续下行。

以南都物业（603506.SZ）为例，该公司2024年前三季度营业收入为13.38亿元，同比下降3.60%；归母净利润为6032.18万元，同比下降47.33%；扣非归母净利润为8099.89万元，同比减少7.48%。

趋势早已出现。近几年，港股上市物业企业毛利率均值从2021年的29.51%，下降至2022年的25.40%，再进一步下滑至2023年的23.95%。物企净利率均值则从2021年的13.01%下降至2022年的7.83%，再进一步调整至2023年的6.51%。

东吴证券一份研究报告指出，部分公司的毛利率在经过两年多的调整后，开始出现企稳甚至回升的趋势。以14家样本公司为例，其中有6家公司在2024年上半年的综合毛利率较2023年同期出现了回升。特别是中海物业、绿城服务和万物云，其基础物业服务业务的毛利率连续两个报表期均同比提升，显示出利润率的企稳回升。

这一现象的出现，主要得益于多个因素。首先，部分公司通过聚焦战略实现降本增效。其次，执行“有质量的外拓”战略，确保新拓展的项目能够对利润率产生正向贡献。最后，2024年以来，各家物企的关联方母公司能够维持正常的销售和交付面积，也为物企提供了稳定体量的高利润率项目。

此外，此前启动的多元化业务，也正在收缩。部分物企通过出售盈利能力不佳甚至亏损的项目，挽救了整体利润率水平。比如今年9月，世茂服务出售无锡环卫公司60%股权，套现约2.5亿元，被认为是该公司退出环卫赛道的选择。

不过，物企应收账款风险犹存。2023年，物业服务上市公司应收账款及票据总额达到861.35亿元，同比增长8.54%。今年以来，部分物企的营收账款规模仍然较大，其中包括头部物企。

至今年三季度期末，招商积余的应收账款规模为43.55亿元，较年初增长89.96%。

东吴证券指出，从时间维度上看，一年以上的应收账款增速和占比是判断公司经营风险的重要指标。一年以上应收账款增速慢、占比低的公司，其经营风险相对较低。从应收账款的对象分类来看，关联方和第三方的支付能力和意愿是影响应收账款风险的关键因素。当前，除了央国企关联方的支付能力尚可外，其他各方的支付能力和意愿均有所下降。从企业性质分析，具有央国企背景的物企，对应收账款的管控明显优于非央国企物企。

存量市场博弈加剧

经过市场调整，现阶段，头部物企净利率水平集中在4%～10%之间，毛利率则普遍低于20%。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出，物企要在短期内提升管理能力和服务能力，大概率会推升企业运营成本，进而影响企业利润率表现。长远看，行业如果没有新的增长亮点与业务突破，当前的利润率水平可能将是行业常态。

不过，值得欣慰的是，经过近两年来的业务模式调整，物企对于母公司的面积增量贡献依赖度逐渐下降，物企扭转“增收不增利”的局面也越来越明朗。

数据显示，2024年上半年新增合约面积排名前50的企业，新增合约面积合计约5.6亿平方米。其中，来自关联方的管理面积供给合计9836万平方米，同比下降40.96%，来自第三方外拓的管理面积为4.61亿平方米，同比增长6.98%。

中指研究院一项研究显示，今年10月，物业服务企业的新增合约面积总计达到8650万平方米。其中，碧桂园服务、中海物业、保利物业等公司在第三方市场上表现尤为抢眼。

宋红卫指出，物企接下来的竞争主场在于市场细分和服务品质。同时，政策的变化和市场需求的多样化，也要求企业不断创新和调整策略，以适应不断变化的市场环境。物业企业通过与关联房企的合作，进一步增强了市场的稳定性，而“保交楼”等政策的落实，也为物业企业提供了更多的业务发展机会。这种内生性增长不仅提升了企业的管理规模，也为行业的健康发展提供了基础。

另一方面，从增量与存量并重的蓝海市场转向存量主导、增量辅助的红海市场，也将是未来物企要面临的挑战。在存量时代，物企内卷竞争不可避免。其中，在市场拓展环节，为了提升竞标成功率，物企也将全方位出击，“带资进场”“低价竞标”等方式将成为物企争夺存量市场的常规动作。