明明（中信证券首席经济学家）

11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称《通知》），《通知》明确了专项债收购闲置土地的主体、范围及用途，纳入名录管理的土地储备机构为收购主体，收购范围优先选择企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。

9月中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，支持盘活存量闲置土地。此后，各部委先后出台了一系列支持房地产市场止跌回稳的政策，专项债收购闲置土地是其中重要的一环。10月12日国新办新闻发布会上，财政部提出支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，是自2019年9月国常会明确专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域后，土储专项债时隔五年的重启。

专项债用于收购闲置土地，对于房地产市场具备深远的影响，主要可以通过以下几个维度和主体，来实现房地产市场的止跌回稳：一是消化和盘活存量土地，降低房地产市场供给。二是带动房企资金状况和盈利能力的改善。三是有效缓解地方政府的资金压力，帮助地方腾出更多空间支持经济发展和改善民生，进而作用于地产需求的改善和提升，实现正反馈效应。

专项债用于土地储备可以减少存量闲置土地规模，消化和盘活存量土地，降低房地产市场供给，从而改善市场供求关系。当前，我国总体的地产库存去化周期仍偏长。根据中指研究院数据，截至2024年8月末，以近12个月月均销售面积计算，50个代表城市商品住宅库存出清周期为22.1个月，较2023年末延长4.5个月。其中一二三线城市短期库存出清周期分别为15.4个月、20.5个月以及33.4个月。

专项债用于土地储备政策从供给侧出发，优先收购企业无法继续开发的住宅和商服用地，《通知》中明确收回收购的土地，原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%，这也体现出对“严控增量”要求的严格落实。

这一举措有助于控制并减少土地供应，防止回收土地的大幅再供应，促进土地供需的平衡协调。从结构上来看，高线级城市需要进行回购的项目相对较少，在回购资金的支持下，配合其他需求侧政策，可能会更快地推动一线城市的房价企稳，进而有助于带动全国房地产市场的止跌回稳，实现房地产高质量发展。

回收企业无力或无意愿开发的土地，可以有效提升资金的流动效率，带动房企资金状况和盈利能力的改善。根据《通知》的要求，用于收购的土地本身即是房企较难开发的部分，或出于资金短缺而无力继续开发，或由于商品房供大于求导致的库存过高而缺乏开发动力。将这部分土地进行回收回购，有利于帮助房企将闲置的土地资产转变为现金流，缓解前期购地带来的资金占用压力，有效地改善房企现金流以及经营压力，修复企业资产负债表，从而带动盈利能力的改善，有利于地产产业链的健康传导及持续发展。而在房企资金状况改善后，其可以有更为充足的动力和能力实现“保交楼”等，将有助于更好地保护购房者的合法权益，实现稳民生。

专项债收购存量土地可以缓解地方政府的资金压力，从而腾出空间支持实体经济发展和改善民生，进而促进地产需求的改善和提升，实现正反馈效应。近三年来，土地出让收入持续下滑，地方财力本身较难支撑大规模的土地储备。而在专项债的支持下，地方可以使用专项债资金用于收购存量土地，将有助于减轻其债务压力、改善资金状况，从而为地方腾出更多空间和精力，用于支持项目建设以及民生领域，有利于扩大内需，促进经济的高质量发展。而在经济持续复苏、民生得到充分保障后，居民的消费以及购房需求和信心同样可以持续提升，从而促进房地产市场的平稳健康发展，形成正反馈。

专项债收购土地立足于供给侧，通过控制土地供给，有望促进房地产市场的止跌回稳，并带动地方政府和房企资金状况的改善，帮助地方政府腾出更多空间用于经济建设以及改善民生，从而促进地产需求的回暖，实现房地产高质量发展。