李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

11月18日，作为商品房市场风向标的上海、北京、深圳三个一线城市，一天之内均发布了取消普通住房和非普通住房标准的政策，且与之相衔接的税收政策也相应调整。具体来说，个人购房享受契税低税率（1%）的面积标准从90平方米以下扩大到140平方米以下，不管首套房还是二套房，均享受该优惠；对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。

新政最大的影响是降低了交易环节一次性缴纳的“高成本”。比如，购买90-139平方米的房产，在京沪深可以覆盖大多数刚需和改善换房需求，现在只需要缴纳1%的契税税费，过去则需要缴纳1.5%或3%（第二套房购置）的税费。购置第二套住房的减税效应更明显，原来的契税税率为3%（不管面积多大），现在购置140平方米以下房源的税率降至1%。

如果是500万元的房产，契税税费从原来的15万元降至5万元。增值税的减税效应最明显。比如，待交易房产为持有未满2年的非普通住房，期间增值额为300万元，交易时须缴纳15万元税费，现在则全额免掉了。相比降低按揭利率，降低税率对降低交易成本、润滑交易循环的利好更大。此次，京沪深步调一致地减税，对于提升业主挂牌意愿、促进挂牌房源顺利成交的作用非常明显。而这种促进作用，对改善型需求的带动，进而对刚需的带动都非常明显。

过去房屋短缺、房价上涨时期，为了鼓励更多房源供应、抑制大户型交易，国家在2005年明确了普通住房和非普通住房的标准，对非普通住房设置了更高的交易税费。但是，在供求关系发生重大变化的当下，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，改善型住房需求开始崛起，普通住房和非普通住房的差异化对待不合时宜，取消这个标准也就在情理之中。

因此，此次京沪深税收新政对购买90-139平方米的房源，购买二套住房的减税效应更明显，其道理也就在这里。值得注意的是，此次调整交易税费后，京沪深与全国其他城市的税收政策看齐了。也就是说，一线城市不再被“区别对待”。全国范围内，对个人购买家庭首套住房或家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率来缴纳契税。

原因就在于，新市民、年轻人是住房消费的主体，而京沪深的新市民、年轻人规模最大最密集，住房消费集中，压力更大，更需要公平对待。另外，当交易摩擦小了，刚需和改善的循环更加顺畅，商品房止跌回稳的基础也更加牢靠。由此可以推演，随着房地产存量规模越来越大，住房市场从增量时代转向存量时代，稳定房地产市场，就需要降低流转环节的税负。

唯有此，才能实现既降低交易成本，助力新市民、年轻人能买得起房，也能实现通过交易循环和顺畅，夯实商品房市场止跌回稳基础的目的。要注意的是，各个城市挂牌售卖的二手住房，很多是楼龄大、配套不足、设计有瑕疵，难以交易出去的房源。笔者调研了解到，很多这类房源在中介平台上长期沉淀而难以交易出去。如果能完成交易，客观上有助于这些房屋的维护。

由此，笔者建议，下一步要继续降低交易环节的税费，在降低交易摩擦的助力下，鼓励存量房屋交易循环更顺畅。同时，也要加大对存量房屋配套补短板的行动，比如老旧小区改造，让更多的存量房源成为可交易的房源。特别是这类户型小、区位优、总价低的房源，不啻为新市民上车的最佳选择。这样，不仅利于稳定商品房价格，用好存量资源，也能提供更多元的住房产品。