01 基本案情

2019年9月初，王先生和开发商签订了《商品房预售合同》，购买了惠州的一套房产，王先生当日即支付了20万元首付款，剩余50万元向银行办理了按揭贷款，《商品房预售合同》约定2022年12月31日交房。交房期满王先生不断催促交房，开发商一直未能向王先生交房，经了解才知道，工地上工人已撤离，工程停滞不前，交房遥遥无期。王先生欲哭无泪，现房子没拿到，钱也没了，银行贷款更加不想还了。不还银行贷款会有什么法律后果？经过讨论，王先生决定向法院起诉，我们先来看看法院的判决结果：

02 法院判决

1.解除王先生与开发商签订的《商品房预售合同》；

2.解除王先生与银行签订的《抵押贷款合同》；

3.判令开发商于判决生效之日起十日内返还王先生已支付的首付款20万元及赔偿损失；

4.判令开发商于判决生效之日起十日内返还王先生已向银行偿还的贷款本金及利息；

5.判令开发商于判决生效之日起十日内向银行返还《抵押贷款合同》项下的剩余借款本金及利息。

03 律师说法

当事人在合同中约定逾期交房为合同解除事由之一，人民法院原则上应当尊重当事人的意思自治，但这并不意味着一旦逾期交房事由发生后，购房者以此为由要求解除合同，法院均会予以支持。逾期交房，必须是一个严重违约行为，导致合同目的无法实现，购房者才可行使解除权。而对于逾期期限多久才算严重违约，法律并未明确规定。在司法实践中，法院会根据开发商逾期的原因、违约的程度及是否有履行合同的能力和意愿等方面综合考量是否支持购房者解除合同的请求：

（一）开发商严重逾期，合同目的根本无法实现，购房者可行使解除权：

1、合同的处置：

购房者可以请求解除与开发商签订的《商品房预售合同》，该合同解除后，购房者与银行签订的《贷款抵押合同》目的也无法再实现，购房者可一并要求解除《贷款抵押合同》。

2、已支付款项

因开发商违约无法交房导致合同解除，而其却是购房者支付的首付款和银行按揭贷款的实际占有者，因此为保护购房者的合法权益，在诉讼中可以同时要求开发商返还已经购房者已支付的首付款、购房款、已经偿还的银行贷款及与之相对应的利息。

3、剩余按揭贷款

购房者对合同解除并无任何过错，若因开发商的违约行为，仍要求其承担剩余抵押贷款的还款责任，明显不合理地加重了购房者的负担，导致各方权利义务失衡，有违公平原则，对此购房者可主张由开发商向银行清偿剩余贷款本息。但是千万不能因为开发商不交房，就擅自断了房贷，会导致银行拍卖房产的后果，在解除《商品房预售合同》和《贷款抵押合同》的判决未生效前，购房人仍是《贷款抵押合同》的借款人，仍有偿还银行贷款的义务。

律师提醒：解除权需要在一定期限的行使，若合同中有约定即按照约定期限行使；若无约定的，最长要在一年之内行使，超期后购房者再要求解除合同的，可能不会再得到支持。

（二）开发商逾期交房违约程度轻微或具有免责事由，不影响合同目的实现：

1、继续履行交付义务

若开发商违约程度较轻，可继续交付或存在法定免责事由（如自然灾害、政策等不可抗力），不会因此导致合同目的无法实现的，法院一般不会支持解除合同，购房者可要求开发商在一定期限内交付房屋并协助办理过户登记手续，同时可向其主张因逾期交房造成的损失。

2、不支持确权

购房者不可直接请求法院判决该房屋归其所有。根据《民法典》的规定，不动产只有在经登记后才发生效力，双方基于买卖合同关系形成的是债权债务关系，购房人仅能依据合同要求开发商履行相关合同义务的请求权，尚不享有该房屋的所有权。

04 法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

李岩律师

北京市盈科（深圳）律师事务所专职律师。毕业于中山大学法学院，在公司、金融、房产（含小产权房）、婚姻家事及传承方面有着丰富的法律知识和实践经验。可长期接受企业、社会团体及相关单位的讲课邀约。