21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
2024年前11个月提前锁定全年千亿元销售额后，“杭州地产一哥”滨江集团（002244.SZ）一跃成为全国“民企一哥”。
克而瑞研究中心数据显示，2024年1-11月，滨江集团实现销售额1020亿元，位列克尔瑞全国销售排名第八位，较2023年上升3位。如果将万科、绿城严格归为混合所有制企业的话，滨江则占据了民营房企阵营里的第一位。同期，一直以来的“民企一哥”龙湖集团实现销售930亿元，暂居民企销售榜第二。
不过，滨江集团董事长戚金兴认为，今年滨江是“一不小心进了前十”。他预计，明年滨江的销售额在千亿元左右，排名还是维持在15位之内。
（今年1-11月房企销售排行榜 来源：克而瑞研究中心）
戚金兴对明年楼市谨慎乐观。一方面，他认为明年房地产将止跌回稳。另一方面，戚金兴对滨江集团的财务表现有信心。尽管今年第三季度该公司营收与净利润双双下滑，但这主要受到三季度杭州楼市下行及部分前两年高溢价拿地的影响。能够体现企业在调控周期内能否维持稳定内核的两项财务指标——负债与融资成本，滨江集团则做到了持续优化。
据戚金兴透露，近几年，滨江集团主动降低负债，截至12月25日，滨江集团继续压降融资余额，集团融资余额305亿元，相比去年下降55亿元。与此同时，滨江集团银行存款余额306亿元，存款余额已大于融资余额。
这是滨江集团32年以来第一次现金大于有息负债，并且利息创历史最低。此外，该公司今年融资成本降至3.4%，相比去年的4.2%，降幅80BP，是近年来最大降幅。
对于明年融资安排，戚金兴指出，滨江集团将继续降低融资成本，同时降低直接融资比例，以进一步保证企业资金安全。
（滨江集团董事长戚金兴，受访者提供）
杭州拿地份额提升至38%
资金安全有保障之后，滨江集团2024年继续提升杭州拿地的份额。数据显示，截至2024年11月底，杭州十区涉宅土地成交64宗，土地出让金1001亿元。
截至记者发稿时，今年滨江集团共拿地20宗，除了一宗南京地块外，其余全部位于杭州。据透露，滨江集团在杭州的土地市场份额从2023年25%提升至目前的38%。
戚金兴的底气来自于公司基本面的转好，以及在杭州市场份额的持续增长。截至目前，滨江集团现金回笼470亿元。截至三季度末，公司总资产2779亿元，净资产265.53亿元，全年企业纳税约93亿元。
目前，滨江集团已交付52个项目，交付建筑面积约510万平方米，清盘28个项目。截至12月底，滨江集团今年投资拿地20宗，权益投资189亿元，新增货值超过了650亿元。
戚金兴表示，滨江集团的有息负债从去年最高峰的485亿元降到去年年底360亿元，今年又在这个基础上下降了55亿元，降幅超过15%。近两年，滨江负债规模削减近180亿元，比去年高点下降了约三分之一。
2025年，戚金兴给出滨江集团的销售目标在1000亿元左右。至于“左右”是多少，戚金兴表示，在行业充满不确定因素的前提下，如果销售变动幅度大一点，会维持在750亿元-1250亿元；如果变动幅度小一点，则是在900亿元—1000亿元。其坦承，希望明年继续保持在行业排名15名以内，如果明年全国房地产总销售规模在10万亿元，滨江集团也基本能够保持占比市场总体份额1%以上。
如何达成目标？戚金兴的战略是“在最熟悉的城市，最熟悉的地段做最熟悉的项目，然后和最优秀的企业合作。”戚金兴明确表示，在杭州市场以单干为主，出了杭州，则以合作为主。
此外，坚持以住宅开发为主之余，滨江集团同时还涉足租赁、酒店、养老以及适度的AI投资。
近期，中央陆续释放利好行业修复的政策。12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议对2024年4大板块的重点任务进行了盘点，其中提及房地产市场呈现止跌回稳势头。会议强调持续打好保交房攻坚战，着力化解房地产企业风险，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效。与此同时，建立人房地钱要素联动新机制，城中村改造扩围至300多个城市，支持全国2050万缴存人提取住房公积金2402亿元用于支付房租，有序推进好房子建设等。
在宏观调控背景与滨江集团自身基本面获得优化的前提下，戚金兴表示已经做好“马上站起来”的准备。一年前，戚金兴曾说滨江集团要“主动卧倒，匍匐前进”。需要卧倒多久？他的回答是：做好长期准备，最好马上站起来。
2025年继续“稳、降、升”
滨江集团为此确实做了不少准备。“过去差不多半年时间里，滨江集团进行过内部的大决战。”戚金兴透露，今年6月29日，滨江集团召开了成立32年来第一次长达11个小时的内部会议。会议从上午9点开到晚上10点。从城市到项目、从内部管理到合作，滨江集团都进行了全方位的深度排查。
“现在大决战基本结束，”戚金兴说，2025年，滨江集团主要经营思路有三大核心关键字：“稳、降、升”。稳是指稳规模、稳名次、稳比例、稳布局。降是指降有息负债、降融资利息、降直接融资比例、降库存。升则包括提升经营管理能力、提升产品力、提升去化力、提升综合服务能力、提升好房子战略。
谈及降库存，戚金兴指出，2024年重难点项目库存降低了50-60亿元，2025年要继续下降，降到企业非常健康的范围内。
同时，明年滨江在拿地战略上会相对防守。浙江省外，除了上海之外，其他城市原则上从“正规军”改成“游击队”。省内原则上是在一般的城市和县城减半，杭州继续保持拿地。
滨江集团能够持续拿地，从账面上看确实不差钱。截至2024年9月末，该公司货币资金有291.2亿元，2023年同期是299.2亿元。前三季度，滨江集团1年内到期的非流动负债从去年同期的93.09亿元下降33.33亿元至59.76亿元；短期借款仅为3.9亿元。
2024年前三季度，滨江集团总负债同比减少约245亿元，除了合同负债减少的201亿元，其他负债总共下降44亿元。相对而言，债务增加较多的有两项，一是应付票据及应付账款，同比增长约16.7亿元为63亿元；二是长期借款，同比增长10亿元出头为273.2亿元。
值得一提的是，即便资金相对充裕，滨江集团现阶段的投资也是精打细算的。11月28日，滨江集团公告称，以13.51亿元竞得南京市江北新区一宗宅地，目前公司在上述地块项目中所占权益比例为40.78%。12月26日，戚金兴对媒体表示，这是此前的退地。而对于何时重返上海，戚金兴持开放态度，但坚持以合作为前提。
