21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

物企向母公司花式要账的路上，万物云步步为营且略见“强势”。

12月31日盘前，万物云连发三则关联交易公告，分别为债务清偿协议、股份转让协议以及资产收购协议。加上12月26日发布的股权转让协议，万物云近期已经和万科做了四笔交易，均为解决应收款欠款。

拆解四宗交易的实质内容，分别为收购北京住总万科广场写字楼甲3及甲4的2-5层的20套办公用房、深圳创智云中心30%的资产权益、沈阳的鹿特丹广场以及通过“工抵”方式获得价值7.12亿元的住宅、商铺、写字楼和车位资产包。

四宗交易完成后，万物云合计抵偿关联方应收账款9.55亿元。

通过这四宗交易，万物云继续提升独立性：根据万物云12月31日午后发布的公告，其2024年持续关连交易对整体收入占比预计低于9.8%，相对过去3年同期的持续关连交易对其整体收入占比持续下降，且预计截至2024年12月31日，关联方贸易应收款项结余将低于去年同期时点。

不仅如此，根据万物云午后的公告，预计2024年下半年累计回收关联方贸易应收账款超过30亿元。这也意味着，万物云已经基本解决与万科的应收账款风险问题。

万物云解决关联方应收账款的思路，是相对可行的样本，也与此前物企处理关联方欠款的方式有明显区别。万物云不仅收回了部分现金，而且通过“以资抵债”的方式获得具有持续运营价值的资产。

此外，这对万科、万物云也算得上周全。借道化债，万科也将若干资产“装”入子公司，是一种各方平衡的结果，万物云的独立性也由此而增强。

资产解析

客观而言，万物云这四宗复杂的交易，拿到的资产质量并不差，商业资产分别位于北京、深圳和沈阳，住宅资产包则基本位于一二线核心城市。

以北京住总万科广场这个资产包为例，其标的物为北京住总万科广场写字楼3号楼及4号楼的2-5层，共20套办公用房，总面积3072.46平方米。万物云以5500万关联方应收为代价，获取其100%股权。支付方式是万科通过支票方式向万物云偿还5500万元前期欠款，万物云在收到支票后再以支票背书的方式支付股权转让价款。

此外，万物云还从万科手中收过深圳创智云项目30%的股权，这是万物云计划自持的项目，目前万物云的总部及深圳所有部门的办公点就落在这一项目。从对价来看，这宗交易也相对公允，万物云将支付1.4亿元的现金，为标的公司评估净资产价值1.89亿元的75%。同时，万物云也设置了相应的支付先决条件，最终将分为三期支付。

此次收购的资产包中，还包括一座社区商业广场，是位于沈阳的万科鹿特丹广场。这笔交易中，万物云将以6300万元应收账款及8700万元现金，合计1.5亿元为代价，获得价值1.5亿元的沈阳鹿特丹广场以及363个车位。

除了获得具有运营价值的资产，万物云还通过“工抵房”的方式获得了一批住宅、商铺、写字楼及车位资产。根据公告，本次交易以6.92亿元应收账款、800万元现金以及500万元营收账款，合计7.05亿元为代价，获得评估价值7.12亿元的资产包。其中800万元现金为因资产估值与债务余额存在价差而需支付的现金。

从公告披露的项目来看，这些项目位于广州、南京、厦门、天津、大连等城市，这些城市目前房地产市场仍具有一定的活跃度。据21世纪经济报道记者了解到的情况，万物云并非“来者不拒”，万物云优选可销售、流速快的住宅，次选可销售并在运营的商铺、写字楼及公寓；对于车位资产，万物云也优先选择可过户的产权车位。

清偿逻辑

在万物云12月31日发布的公告中，最值得关注的是，万物云解决关联方欠款，其所获得的并不只是资产。

根据万物云的公告，今年预计2024年下半年累计回收关联方贸易应收账款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款约12亿元。

根据公告，对于剩余的18亿元，万物云应该是收回了现金。

万物云赶在新年之前批量处理万科的应收款问题，算是近年来物企最为积极解决的个例。这主要基于两方面的原因：一是万科资产包相对丰富，留给了万物云较大的可选择空间；二是万物云作为万科整个体系下具有运营价值的板块，各方也有意将之“隔离”，以确保现金奶牛的经营健康。

相较少数物企与母公司对簿公堂，或者直接“视而不见”，万物云的解决方式更加妥当，这或许也是一个可行性较高的“化债”方式。

万物云董事长朱保全此前曾对包括21世纪经济报道记者在内的媒体表示，万物云既要实现对万科应收账款的回收修复财报，又要挑选出匹配公司能力的资产。

“我们肯定更希望以现金回收万科的应收账款。但如果拿不到现金，物业公司需要预判，自己是否具备足够能力与关联房企的存量债权人竞争抢下资产抵债，若不具备这项能力，那物业公司就得抢先行动”，朱保全强调。

从现实出发，物业公司“既不能拿太好的资产，也不能拿太差的资产”，而是“要拿物业公司接盘后能干好的资产”。

从目前已经明牌获得的资产包来看，万物云获得的资产质量已经算是不错。除了一线城市的办公资产以外，万物云所收购的社区商业资产其实也符合万物云自身的特质。朱保全表示，万物云运营社区商业不会“苛求大店”，而是基于周边小区的需求去匹配相应的商家，最终也是为了赋能“蝶城战略”。

以此次收购的沈阳鹿特丹广场为例，这一商场位于万物云的沈阳长白蝶城的中心，在该蝶城中，万物云在管9个住宅项目，约2万户居民，是浓度较高的标准蝶城。蝶城内已开展团购、到家维修、家政、送水等便民服务，具备一定用户黏性，有利于开展新的蝶城业务。

万物云方面未来也将会通过对蝶城内的用户分析，掌握消费者偏好，精准招商，提升商场NOI率，提升资产价值。

而对于收购销售型资产包，这其实是物企和房企之间相对常见的交易。一个可供对比的案例是，背靠央企的中海物业此前也曾宣布，2023年至2025年，中海物业计划每年向关联方收购不超过9亿港元的停车位。

万物云方面表示，持续关连交易业务规模下降主要影响将会带来开发商增值服务收入与利润的降低，但通过积极回款举措，确保了关联方贸易应收账款余额未升反降，有效控制了相关风险，基本实现公司的中期管理规划。