近期，随着国内首批公募REITs的投资标的中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金普洛斯REIT”）完成了第10次分红，其累计分配金额约10.30亿元，历史年度分红比例近100%。

此前中金普洛斯REIT的分红公告披露，将以2024年9月30日为收益分配基准日进行2024年度第四次分红。此次实际分配金额预计达8,813.31万元，分红比例约95%。随着此次分红完成，中金普洛斯REIT于2024年内的累计分配金额将达约3.67亿元，持续高比例向投资人分配可供分配金额。

（普洛斯增城物流园，受访者供图）

公开资料显示，自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已连续13个季度达成招募说明书预测目标，并以近100%的比例、现金分红的方式积极回报投资者。

这样的分红表现实属难得。以2024年12月31日收盘价测算，中金普洛斯REIT 2024年度年化可供分配现金分派率达到约5.45%。综合对比来看，一级市场的物流资产大宗交易资本化率约在5.5%～7%之间，考虑二级市场的流动性，中金普洛斯REIT已属于行业领先水平。而且，上市三年半以来，其底层资产的运营管理的各项指标亦表现长期稳健。

REITs投资的长期性、稳定性

中金研究所此前一份研报指出，相较于可比高分红股票，现阶段基于审慎股利增速假设下的部分REITs未来股利分派确定性较高，可作为高分红策略配置的有益补充。

对于二级市场中的大部分投资者而言，公募REITs在内部股债交易架构设计、90%强制分红要求及公募基金分红税收优惠等制度设计下，可以将大部分底层项目盈利分配给投资人；部分经营权类的REITs分派率甚至能达到10%以上。这不失为一款相对稳健的理财产品。

公募REITs的投资收益主要来源于三方面：底层资产经营收益（分行业来拆分收入）、资产增值收益（针对产权类资产）、二级市场价格变化带来的价差收益（特许经营权公募REITs期满残值为0，考虑IRR；产权类公募REITs资产期限长、有较好的未来增值预期，考虑资本化率）。

纵观二级市场流通的基础设施公募REITs当前的分派行情，在4.6%～6%之间，但也普遍存在二级市场价格波动。中金普洛斯REIT依托强大的资产管理能力，其分派率稳定在5%左右。

REITs基金的主要财务指标重点包括收入、EBITDA以及可供分配金额的完成情况，后两大指标尤受看重，体现出其盈利能力和分红能力。2024年前三季度，中金普洛斯REIT运营平稳高效，实现总收入约3.44亿元；实现可供分配金额共计约2.67亿元，占比总收入达到77%。

两大资产运营管理路径

公募基础设施REITs投资价值取决于投资的底层资产的表现。而挖掘一只公募REITs价值投资的潜力，背后底层资产的运营管理者是这只REITs投资价值提升的“压舱石”。

仓储物流类REITs是目前已上市的公募REITs产品中重要的一部分，从其所在行业基本面来看我国仓储物流行业人均高标仓面积依然显著低于发达国家人均水平，供需关系长期健康，且伴随以新能源汽车、跨境电商为代表的新经济产业发展，一直在不断涌现新的机会。

中金普洛斯REIT是国内首批上市的仓储物流REITs之一，也是上交所首支仓储物流REIT。

普洛斯作为中金普洛斯REIT原始权益人兼外部管理机构， 是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司。截至2024年6月30日，普洛斯的资产管理规模达1,260亿美元。

在仓储物流领域，普洛斯有着世界级规模和优势。在中国市场，普洛斯持续深耕二十多年，已打造覆盖核心物流枢纽的资产网络，分布在中国70个地区市场，450多处物流仓储及产业基础设施，在仓储物流资产品质、网络及规模均处在业内领先地位。

普洛斯积极主动履行管理职责，依托自身资源优势，赋能中金普洛斯REIT的底层资产运营管理实现中长期稳健经营，主要体现于以下两大方面：

首先，强大的客户资源，具备高度市场化的招商运营能力。普洛斯拥有对产业的深入洞察，并积累了深厚的客户资源，注重结合中金普洛斯REIT旗下仓储物流园所在的不同区域子市场情况及园区特征，采取灵活的租赁策略，不断提升资产运营水平和效率，增强优质客户黏性、优化租户结构，以实现基金长期稳健经营。

（普洛斯淀山湖物流园，受访者供图）

一个代表性的事件是2024年普洛斯淀山湖物流园通过积极开展招商，迅速展开原大租户替换租约的签署，成功实现基本去化。因此，自2024年7月1日起，中金普洛斯REIT无租金占收入比重超过10%的单一大租户，收入来源分散度相应提高，增强抵御风险的能力，有助于中长期业绩的平稳表现。

其次，巩固基金底层资产和租户结构分散、多元化。中金普洛斯REIT在全国五大经济圈的7大城市持有10处仓储物流园，这些资产建筑面积合计约115.66万平方米，初步形成了全国网络化布局，资产区位优越、区域分散度高，可有效缓释单一区域市场供需变化带来的风险，体现出组合资产的优势。

同时，中金普洛斯REIT以普洛斯统一高标准建设的现代化高标仓储空间为载体，依托普洛斯专业的市场化运营管理，目前旗下10个仓储物流园区高效服务数十个有效租户，涵盖电商及跨境电商、生鲜冷链、生物医药、新能源汽车、三方物流等蓬勃发展的新经济行业，大体可以分为普洛斯在中国所服务的生活消费类、生产制造类和进出口贸易这三大类供应链。

不难看出，中金普洛斯REIT底层资产和租户结构呈现分散多元化，带动其基金收入来源分散度和抵御风险能力持续提升。

“价值投资”成基础设施公募REITs趋势

2024年，中国公募REITs市场扩容与扩募并行，行业特性凸显。政策支持下，一方面扩募成为常态化，另一方面，试点基础设施资产范围不断扩容，基础设施覆盖的城市也更加丰富。得益于多项政策红利的推出，中国公募基础设施REITs的发行速度稳步加快，目前总发行规模已超过1,500亿元，“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局日渐成形。

随着越来越多玩家加入，公募REITs的表现也将走向分水岭。进入2025年，公募REITs的主题词将会是“价值投资”。

有分析人士指出，站在长期投资的角度，基础设施REITs的持续分红能力与基础设施底层资产稳定经营性是评估其价值的关键。其中，REITs分红取决于项目经营现金流，相较而言具有更高的灵活性。这样也意味着，如果原始权益人资产越优质越丰富、底层资产运营管理能力越强，其为基金底层资产管理运营的长期稳定护航能力就越强，带动REITs长期各项关键指标更有保障。

在此背景下，作为首发+扩募“双首批”公募REITs之一，同时也是上交所首支仓储物流类REIT，中金普洛斯REIT有望释放更多可持续的价值。