东方金诚首席宏观分析师 王青
在去年“9.24房地产新政”延续效应带动下，年初以来房地产市场总体上保持止跌回稳势头。成交量方面，WIND高频数据显示，剔除春节错期影响，30大中城市1-2月新房合计成交面积同比增长0.6%，延续了去年11月以来的同比正增长态势。年初二手房市场活跃度更高，1-2月重点城市二手房成交量同比大幅增长。其中，根据各市房地产中介协会和住建网数据，1-2月上海、北京、深圳、广州四个一线城市二手房成交或网签量同比分别增长47.7%、29.7%、46.6%、22.5%，杭州、成都等准一线城市成交量同比增幅也处高位。
价格方面，根据国家统计局数据，2025年1月70个大中城市新建商品房销售价格指数环比下降0.1%，降幅与上月持平，整体上延续了去年10月以来的降幅收窄势头。其中，1月一线城市新建商品价格销售价格指数连续两个月环比上涨，二线城市则出现近20个月以来的首次环比上涨，三线城市环比降幅为0.2%，与上月持平。二手房价格方面，1月70个大中城市二手房价格指数环比下降0.3%。降幅与去年11月和12月持平，较2024年9月的-0.9%明显收敛。中指研究院数据显示，2月百城二手住宅平均价格为14071元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅较上月收窄0.09个百分点，已连续7个月收窄。
不过需要指出的是，与去年四季度相比，年初以来各地新房、二手房成交量同比增速普遍呈现降温态势，更能准确体现房地产市场走势的二手房价格方面，年初70个大中城市二手房价格指数环比降幅未能延续收窄势头。以上都表明，当前房地产市场止跌回稳的基础还不牢固。这也是今年“两会”政府工作报告要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的原因。
往后看，根据“两会”政府工作报告部署，以及3月9日住建部在记者招待会上提出的四条措施，今年政策面将继续在供需两端加大对楼市的支持力度。其中，供给端包括加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，有效防范房企债务违约风险，同时要求合理控制新增房地产用地供应，对商品房建设要严控增量、优化存量；需求端包括加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，继续调整住房限购政策，给予城市政府更大自主权，推进专项债资金收购保障房，拓宽保障性住房再贷款使用范围等。
我们认为，考虑到当前计入物价因素后，居民实际房贷利率仍处于偏高水平，2025年无论是新发放居民房贷利率还是存量房贷利率，都有较大幅度的下调空间。这是今年持续促进房地产市场止跌回稳的关键一招。
2021年7月起房地产市场进入调整过程。截至2024年底，已历时3年半，明显超过此前三轮房地产下行周期长度（最长不超过1年）。2022年以来，各类房地产支持政策频出。其中，根据央行数据，个人住房贷款加权平均利率从2021年末的5.63%下调至2024年末的3.09%，累计下调2.54个百分点，已基本达到2008-2009年及2015-2016年的最大降幅。在任何一个经济体，房贷利率都是左右楼市的关键。但当前我国楼市对房贷利率的敏感度似乎在下降，症结在哪里？
我们认为，本轮房贷降息过程与此前最大的不同在于，2022年下半年以来CPI、PPI同比涨幅快速回落，截至2024年末，代表整体经济物价水平的GDP平减指数已连续7个季度同比负增长。这导致计入物价因素后，2022年以来实际居民房贷利率不降反升，即从2021年末的1.2%升至2024年末的3.8%。尽管2024年末实际房贷利率较年初下降0.9个百分点，但仍处于历史偏高水平附近。
在房地产市场中，真正起作用的是实际房贷利率。可以看到，在2008-2009和2015-2016年期间，不仅名义房贷利率大幅下调，实际房贷利率最低也都降至负值区间。由此，未来持续推动房地产市场止跌回稳，在房贷利率政策上主要有两个办法：一是继续下调名义房贷利率，二是实施强有力的逆周期调节，推动物价水平回升，把实际居民房贷利率降下来。
当前实际居民房贷利率偏高，也是政策空间所在。我们判断，今年在政策性降息带动下，5年期以上LPR报价还有下调空间，进而带动名义居民房贷利率跟进下行。与此同时，当前央行已把推动物价水平温和回升作为货币政策的重要考量，今年“两会”政府工作报告更是将“大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求”列为十大任务之首。这意味着在外部经贸环境变数加大背景下，今年内需将及时顶上来，进而在市场供需平衡方面推动物价水平温和回升。综合以上，今年若各类支持政策及时发力显效，有充分条件推动房地产市场持续性止跌回稳。
至于普通购房者如何买房选房，首先，“房住不炒”将是今后房地产政策的主基调，这意味着未来楼市主要满足刚需和改善性需求，投机性炒房空间会受到严格控制。其次，对于刚需和改善性需求来说，重要的不是“选时”，而是要平衡好住房需求与购房能力之间的关系。另外，当前政策面正在着力构建“租售并举”的房地产发展新模式，其中，预计今年收购存量商品房用作保障房将显著放量，未来城镇居民在租房和买房之间的选择空间会更大。
