2024年924地产新政提振之下，近几个月以来，房地产市场已经出现了积极的变化。2025年政府工作报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的工作目标。对于房地产市场未来的趋势，我们谈谈自己的看法：

一、楼市回暖现状：政策效应显分化，核心城市率先突围

2024年四季度以来，重点城市新房成交量呈现止跌企稳态势，一线城市表现尤为突出，如深圳四季度新房成交同比激增146%。全国百城新建住宅均价跌幅收窄，一线城市房价环比率先回正。但二手房价格仍延续下跌趋势，2025年2月一线城市二手房价环比跌0.24%。核心城市改善型需求占比提升，但市场结构性分化加剧：三四线城市库存压降速度慢于核心板块，东北等区域销售仍承压。政策端持续发力下，市场呈现“成交量回升、价格修复放缓”的特征，房价止跌的稳定性有待观察。

房地产政策传导具有“温差效应”。首付比例降至15%、房贷利率降至3.5%的历史低位，叠加存量房贷利率下调，直接激活一线及强二线城市需求。但政策在低能级城市效力有限，如昆明、长春等城市成交同比仍下滑超10%，反映出“资金避险”逻辑主导市场。值得关注的是，“高端”市场热度较高，2024年上海总价3000万元以上住宅成交占比达62%，北京豪宅成交金额占比超40%。资产配置需求仍是核心城市回暖重要推手。

二、2025年走势展望：弱复苏与结构性机会交织

1、政策工具箱持续扩容：2025年政府工作报告首提“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策重心转向三大方向：

（1）需求端精准刺激：一线城市或放宽郊区及大面积段限购，北京已试点取消五环外限购，上海预计跟进差异化放松；城中村改造计划新增150万套，通过货币化安置释放置换需求。

（2）供给侧风险出清：专项债规模扩大至4万亿元，重点支持“保交楼”及优质房企融资，头部房企资产负债率已从78%降至72%，行业洗牌加速。

（3）长效机制构建：住房“以旧换新”、现房销售试点、房价指数保险等制度创新，从交易环节稳定市场预期。

2、市场内生动力积聚：房地产供需关系持续调整，2024年住宅新开工面积同比下降23%至5.13亿平方米。受到房企"以销定产"策略影响，2025年新房供应可能进一步收缩至7亿平方米以下。在城镇化率与家庭小型化影响下，城市更新改造有可能支撑年均10亿平方米需求。市场透明度提升方面继续推进，2024年前8个月，全国现房销售占比上升至26.5%，核心城市通过试点项目继续强化"所见即所得"的购房模式。

三、企稳关键点：政策有效性与预期管理双侧发力

当前房地产市场的政策梗阻集中表现为“中央定调、地方分化”的矛盾。一线城市因严格限价导致“价格倒挂”现象，抑制市场流动性，而三四线城市过度依赖购房补贴则滋生投机性需求。破局需构建分级调控体系，对北上广深等热点城市，可通过优化土拍规则（如北京试行“竞现房比例”）严控地价涨幅，同时提升保障性住房供给比例；对低能级城市，建议以专项债收购存量房转保障性住房，2024年已完成1.5亿平方米闲置土地盘活，有效缓解供需错配。政策协同需强化中央与地方的动态反馈机制，避免“一刀切”调控对区域市场造成次生风险。

市场信心重建需突破信用修复与预期管理的双重挑战。针对购房者对房产流动性以及保值能力担忧的问题，政策组合拳（如限购松绑、税费减免）一方面需要推动房企销售回款改善，但需要警惕内生增长动能不足的隐患。另外要加快建立长效机制，也是企稳的关键之一：一是推动REITs试点扩大，盘活存量资产；二是完善房企资金链穿透式监测，当前已有城市探索动态风险预警机制。

综上，房地产前一阶段政策效果已经有所显现，一线城市成交量和房价率先止跌企稳。同时市场出现结构分化，三四线城市库存和销售仍承压，低线城市政策传导仍“温度较低”。展望2025年，政策方面，政府工作报告首提“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，工具箱持续扩容，政策重心转向需求端精准刺激、供给侧风险出清及长效机制构建。政策影响下房地产市场内生动力逐渐累积。而市场信心重建需突破政策有效性和预期管理的双重挑战。