李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

国家统计局最新数据显示，2025年2月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.1%，与上月持平，跌幅继续在低位徘徊，相比本轮企稳前的-0.7%（去年9月）大幅收窄，同比降幅也由-5.4%收窄至-5.2%，跌幅连续4个月收窄。其中，一线城市新房价格指数自2023年6月以来连续3个月环比反弹，本月上涨0.1%；二、三线城市环比表现较弱，其中二线城市环比为0.0%（1月份为0.1%），三线城市环比下跌0.2%，跌幅比上月扩大0.1个百分点。

二手房方面，2月份70城二手住房价格环比下跌0.3%，跌幅与上月持平，连续4个月保持在-0.3%的水平上，相比于本轮企稳前的-0.9%（去年9月）大幅收窄，同比跌幅也由7.8%收窄至7.5%，降幅连续5个月收窄。其中，一线城市从1月的上涨0.1%转为本月下跌0.1%，二线城市环比跌幅从1月份的-0.3%扩大到-0.4%；三线城市跌幅为0.4%，与上月持。

2月份，房价指数表现相对较弱，一方面在于，2月份恰逢春节假期，居民探亲出游人数创下新高，90.2亿人次的春运出行人次创下历史新高，看房、买房人群相对较少，楼市活跃度季节性降低。wind统计的2月份30大城市新房成交下降22.6%，一二三线城市分别下降33.7%、12.8%、26.9%；另一方面，去年四季度商品房交易较为旺盛，部分需求在春节前的1月份释放。同时，开发商在2月份新推盘比较少，多为2024年的尾盘，降价促销力度大。

不过，部分重点城市房价止跌回稳态势明显。2月份，70个城市中有18个城市新房价格上涨，其中南京、深圳、上海等涨幅居前，多为此前连续上涨城市。其中，上海一直处于上涨态势，近一年环比平均涨幅为0.45%；成都、南京连续4个月上涨，本月分别上涨0.3%和0.5%；深圳连续5个月上涨，新房环比涨幅由上月的0.2%扩大到0.4%，合肥由跌转涨为0.2%。

二手房方面，深圳、海口、成都环比上涨，其中深圳和成都二手住房价格已经连续5个月上涨。可见，本轮推动商品房市场止跌回稳过程中，重点城市发挥了积极作用，有望带动区域企稳。原因在于，深圳、成都等城市前期流入人口多，比如近十年深圳、成都常住人口分别增长522万、711万。同时，前期房价在高位运行制约需求释放，近几年房价持续回调过程中观望情绪浓厚，积累了庞大的刚需。

近期楼市企稳的重点城市，比如深圳、上海、杭州、成都、合肥、南京等，这些城市不仅新增人口多，而且常住人口规模大，老市民的改善需求潜力也很大。近年来，纾困政策积极降低门槛、降低成本，对刚需和改善型购房的释放效应都比较明显。比如，贷款首付降至15%的历史最低水平，按揭利率降至3.0%~3.3%的历史最低水平，相比最高峰下降2个百分点左右。同时，目前的房价水平相比高峰明显回调。由此，热点城市刚性需求开始大规模释放。比如，笔者所在的广深地区，200万~400万元低总价二手房交易占比占主导，同比上升5~10个百分点。

同时，2024年以来改善型需求导向的“好房子”项目大量供应，刚性需求带动二手房交易活跃同时，也促进了“卖旧买新”、二套房置业的改善型需求。根据克而瑞监测，1~2月份一线城市及合肥、成都和杭州等热度城市，改善型新房销售占比同比去年同期增长3~10个百分点不等。28个重点城市2月平均开盘去化率为33%，同比上升11个百分点，其中上海、深圳、成都、长沙、重庆、杭州等城市新推盘去化率在50%以上，同比上升30个百分点以上。新房和二手房交易活跃度提升、卖旧买新循环效率的提升，对房价格稳定有带动作用。

国家统计局数据显示，今年1~2月份，无论是上游的开发投资，还是下游的商品房销售端，房地产市场的跌幅都明显收窄。销售端，1~2月份全国商品房销售面积和销售金额分别下跌5.1%和2.6%，不管是相比2024年全年还是2024年1~2月份，跌幅都明显收窄。特别是，销售金额的跌幅明显比销售面积要小，这是近期最大的变化。去年1~2月份，商品房销售金额跌幅比销售面积跌幅高了近9个百分点，意味着开发商在降价促销，甚至以价换量。

但在今年1~2月份，这一局面扭转了，主要在于中心区销售占比增加，改善型的“好房子”项目销售占比增加，新产品也受到市场欢迎。不管是稳定价格的角度，还是稳定预期以及顺应和匹配需求，新房市场供给端变化已成为稳定市场的力量。今年1~2月份，全国新房销售均价环比上涨2.7%，其中新房住宅价格同比上涨3.1%，均为2024年以来首次实现止跌反弹。

展望二季度及今年全年，各地最大的变化就是一大批改善型新盘入市，特别是密度较低、得房率较高、配套完善、品质优良、价格适宜的“好房子”项目。近期，住建部明确将住宅层高提高至不低于3米。住房供给侧改革将引领和驱动基于美好人居的改善型时代到来，并带动“卖旧买新”的置换需求；在需求端，国家加大了存量土地和在售新房收储的力度，从源头上解决库存对于房企资金链的压制，有助于推进保交付、稳定房屋价格和预期。

近日，中办、国办印发的《提振消费专项行动方案》中，在提高居民收入水平、扶持生育和教育、提高社会保障水平、扶持“一老一小”服务供给、促进大宗消费等方面提出了一揽子的激励政策。这既是修复住房消费的基本面，解除住房消费的基础制约，也能激发住房消费的潜力。值得注意的是，住房消费被置于大宗消费更新升级一栏中，意在住房回归居住本源、大宗消费品本源。

当居民对房子的关注点从过去重视资产增值转移到重视居住和生活品质上，就意味着住房成为内需的一部分或牵引器，“重投资、轻消费”的局面扭转，将开启住房消费新蓝海。去年四季度以来，纾困房地产的政策目的，不在于拉升产业链，而在于让住房成为真正的消费品。因此，未来基于消费升级的住房发展新时期将真正开启，如保障房筹集，城中村、危旧房和老旧小区改造，二手房“以旧换新”“好房子”建设等。同时，更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策，也将助力包括住房在内的消费基础夯实，这是房地产稳定的长效机制。