21世纪经济报道记者 张伟泽 实习生 梁秋梦 香港报道

“今年2月（内地）二手房交易复苏，一线城市的库存周转月份降至平均水平以下，土地拍卖溢价上升以及二手房挂牌量趋于稳定。这与2014-2015年周期拐点的迹象相似。”近日，瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿对内地房地产市场做了最新分析。

他认为，在历经长达四年的下行周期后，房地产市场迎来了多维度的复苏信号，这些企稳信号与2014 - 2015年周期拐点的迹象极为相似。

企稳信号频现

从二手房数据来看，北京、上海、深圳、成都等城市的二手房成交量同比大幅增长约30%。林镇鸿指出，随着土地供给端经过四五年的调整，土地成交和新开工面积大幅下调，新房库存和供给在核心城市减少，二手房市场需求得到释放。

同时，一线城市的库存周转月份降至平均水平以下。自2021年开始，新开工面积远低于商品销售面积，库存绝对值不断下降。到今年，库存去化周期逐渐优化，这意味着市场的库存压力得到有效缓解，开发商的销售压力减小，市场的供需关系正趋于平衡。

土拍市场也呈现出溢价率上升的积极趋势。2024年年中放松限价措施后，土地市场的活力被重新激发。从300城土地成交金额数据来看，2025年头两个月土地成交金额同比增加39%，虽然面积持平，但开发商更积极地在大城市拿地，像上海、深圳、杭州等城市的土地溢价率从2024年7月到2025年2月明显增加。

二手房挂牌量趋于稳定同样是一个重要信号。此前二手房挂牌量持续增加，对新房市场造成冲击。但从2024年9月26日以后，房价预期改变，一线城市从10月开始二手挂牌出现环比和同比下跌。这一变化使得二手房市场竞争格局更加稳定，为新房市场的发展创造了有利条件。

不过，林镇鸿也提到，二线城市目前仍在去库存阶段，预料需待第四季库存才能处于较低水平，这也表明不同城市的市场复苏节奏存在差异。

销售预期上调

基于市场的积极变化，瑞银对房地产市场的未来表现也持有乐观态度。瑞银上调2025 - 2026年房地产销售楼面面积预测7%-13% ，新开工面积预期提高6% - 12%，并且将2025 - 2026年新房销售套数预测上调7%-16%，二手房销售套数预测上调7%-10%。这一系列上调反映了市场需求的增长和开发商供应策略的调整。随着市场的企稳，购房者的信心逐渐恢复，对房屋的需求也在增加。

同时，瑞银目前预计全国房价将于2026年初企稳，较之前预期的2026年年中有所提前。房价的企稳对于整个房地产市场的稳定至关重要，它将带动市场交易的活跃，促进房地产行业的健康发展。

林镇鸿认为，目前开发商更有动力提高产品质量，增加与周边二手房的差异度。住建部在此前提出新房层高高于3米，同时对容积率、得房率等指标也进行了调整，拉开了新房与二手房的差异。这不仅有助于提高新房的去化率，让开发商获得产品溢价，也能满足消费者对高品质住房的需求，推动房地产市场向更高质量的方向发展。