在本年度的财报季，行业龙头之一的招商蛇口率先交卷，这份中规中矩的财报背后，可以看到头部企业在淡市之中的生存境况。
根据招商蛇口2024年年报，其2024年营业收入为1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%；基本每股收益0.37元，同比下降43.08%。
利润表现虽然继续下跌，但招商蛇口销售仍然保持在较好水平。2024年，招商蛇口销售面积达到936万平方米，销售金额高达2193亿元，坐稳行业“五强”之位。招商蛇口的现金流量表也保持稳健，其经营现金流净额与货币资金创五年新高，且保持“三道红线”绿档水平。
近期，房地产行业出现回暖势头，招商蛇口也观察到了市场的变化。招商蛇口董事长蒋铁峰认为，行业总体的趋势是止跌企稳、结构分化状态。当前房地产行业处于调整关键期，正逐步迈向健康稳定发展轨道。
在此背景下，招商蛇口再次重申投资原则。
蒋铁峰强调，首要原则是“战略上不失误”。招商蛇口秉持谨慎态度，对政策走向和市场形势进行精准研判，坚持在投资决策上不犯错。具体而言，公司将优中选优，聚焦核心城市与核心区域进行投资，避免盲目扩张，确保投资方向的正确性。
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加紧盘活存货
招商蛇口的利润表现持续下行，与市场环境有关。
在公告中，招商蛇口解释称，利润下行主要系受行业整体下行影响，其开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。2024年，招商蛇口计提资产减值59.44亿元，包括针对三四线城市去化困难项目的存货跌价准备35.75亿元。
虽然利润表现不佳，但招商蛇口的毛利率在去年呈现止跌的趋势。去年全年，招商蛇口毛利率达到了14.61%，与2024年前三个季度相比，提升了4.66个百分点。
营收和利润保持在行业较好的水平，招商蛇口也仍然注重现金流量表的管理。2024年，招商蛇口经营活动现金流量净额319.64亿元，在手现金1003.51亿元，达到5年来最高水平，资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比1.59。
此外，招商蛇口在“三道红线”监管指标上持续保持绿档水平，其剔除预收账款后的资产负债率为62.37%，净负债率为55.85%，现金短债比达到1.59。在融资方面，招商蛇口全年新增公开市场融资154.6亿元，且票面利率均为同期同行业最低水平，综合资金成本降至2.99%，较年初下降了48个基点。招商蛇口称，将全面打造“棉袄式”的现金流量表和“堡垒式”的资产负债表。
销售方面，去年招商蛇口累计签约销售面积达到了936万平方米，签约销售金额达2193亿元，同比略有下滑，但仍然巩固了行业“五强”的地位。
在房地产行业承压的背景之下，招商蛇口也加强了存货管理，这是所有房企在风险化解方面的必要动作，招商蛇口也在这方面取得了一定的成效。
自2023年一季度以来，招商蛇口存货周转天数连续八个季度呈现下降趋势。至2024年四季度末，存货周转天数已降至925.69天，同比下降8.59%，环比下降42.68%，这标志着公司的资产运营效率在逐步提升。
把握结构性行情
近期，房地产行业出现回暖势头，高能级城市成交有企稳趋势，一线城市以及重点二线城市土地市场也频频出现亮点。招商蛇口总经理朱文凯也在业绩会上表示，在“稳楼市”信号强有力地释放下，2025年会是房地产市场筑底回稳的一年。
即便看到了市场的回暖信号，但招商蛇口仍将保持十足的审慎。蒋铁峰表示，当前支撑房地产高速发展的四大红利已经逐步消退，房地产发展的新模式正在建立，房企必须主动做出战略转型和经营调整，主动适应新形势。
从整体的市场表现来看，房地产市场的结构性机会仍然存在。根据招商蛇口的调研，在北京、上海、深圳的部分核心地段，180~200平方米的改善性住宅依然稀缺。招商蛇口将继续坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。
根据招商蛇口年报，2024年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，需支付地价约为335亿元。
报告期内，招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，在“强心30城”的投资占比达98%。其中，仅一线城市的投资便占全年全部投资的59%，较2023年进一步提升，报告期内在上海获取了7宗土地，广州2宗，北京1宗。
这是比较普遍的策略。在当前市场行情并未十分明朗的前提下，多数龙头房企都将有限的资源投入到核心城市。蒋铁峰也表示，“聚焦核心城市、核心区域”已成为头部房企的普遍策略。
这也带来了另一个现象，即核心城市的土地竞争更加激烈。蒋铁峰称，核心城市土地市场竞争更为激烈，地价拍得比较高，但是如果把品质、配套做好，提升得房率，去化仍然较好，这也是招商蛇口不断提升的方面。
据蒋铁峰透露，在2024年招商蛇口所摘得的土地中，通过最近的动态评估，收益率、毛利率都比较高，至少在15%～20%以上，这也是未来贡献销售业绩和结转利润的一个重要来源。
展望未来，蒋铁峰认为，招商蛇口仍然要秉持审慎的态度，避免盲目扩张。“首要原则是‘战略上不失误’，要秉持谨慎态度，对政策走向和市场形势进行精准研判，坚持在投资决策上不犯错。具体而言，招商蛇口优中选优，聚焦核心城市与核心区域进行投资，避免盲目扩张，确保投资方向的正确性。”
同时，为了保持营收和规模稳定，招商蛇口也仍然要提升效率。蒋铁峰提到，“作为一家市值近千亿的上市公司，招商蛇口要保证公司的营收和利润保持一定规模。为保证不失速，招商蛇口首先要守稳开发基本盘，加快存货、首开楼盘的去化，适当降杠杆，谨慎投资，每一个投资要确保收益率非常高才会出手。”
与此同时，招商蛇口也将持续提升加码运营板块，加速转型。蒋铁峰认为，“虽然目前行业比较困难，但我们仍然要立足长远，坚定发展信心，尤其是转型的信心。我们还将进一步提升运营板块的营收占比，这才是可以长远发展的动力。”
